保利花园前期整体策划报告

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1、谨呈：武汉保利高科房地产开发有限公司中国武汉•保利高科胃昏翠城项前期整体策划报吿TASKIN深圳市徳思勤投资咨询有限公司2003年3月26日武汉保利高科房地产开发有限公司：承蒙信任，我司于2002年12月23日正式受托展开贵司保利高科翡翠城项目之前期策划事宜。经专案小组对市场的重点调查和框架式论证，现特向贵司提交《保利高科翡翠城项目前期整体策划报告》，供贵司决策时参考，并经研讨确认后作为项目方案设计和其它相关筹备工作的指引。我司一向拥有与多家大型集团企业、上市公司的合作经验与良好业绩。对于本项目我司非常重视，在人员和资源调配上进行了专业组合，以求为贵司创造最佳的市场效益。并希望通过双方的

2、共同努力使之更加完善，以达到精诚合作之目的。对贵公司给予的大力配合，在此深表感谢！专此奉达，即颂商祺！深圳市德思勤投资咨询有限公司武汉分公司总经理:第一篇市场分析4一、宏观经济及房地产环境4二、市场热点片区重点分析19三、项目所在光谷片区重点分析27四、本片区消费者调查与分析28五、市场分析结论33第二篇项目分析34—、项目概况34二、街区分析40三、项目SWOT分析53四、本项目发展总战略58第三篇物业定位62一、项目定位核心前提62二、物业定位62第四篇物业发展建议80一、规划设计要点80二、原则80三、规划构思81四、建筑群体组合86五、景观与环境设计927>七、八、九、第五篇二

3、、U!五、建筑及外立面风格道路系统与交通组织公建与配套设施项目分期开发建议品牌整合策略及具体实施大盘与品牌的互动关系武汉大盘品牌现状与发展趋势本案品牌整合核心策略本案合作方资源诊断本案品牌整合具体实施策略••99103104106107107107110112112一、宏观经济及房地产环境(-)武汉市总体经济指标1.武汉经济稳步增长继1995年开始每年保持8%以上的增长率。2001年上半年GDP、固定资产投资、地方财政收入等各项指标增长明显，整体经济走势乐观。1.房地产开发量继续增长(1)投资再创新高单位：亿元图1・2武汉历年房地产投资情况2002年投资总额132.5亿，同比增长14.9

4、%,其中住宅投资99.39亿，同比增长15.4%,占总投资75%。(2)施工、竣工面积稳步增加单位：万M2图1・4武汉历年房地产竣工情况单位：万M2图1・3武汉历年房地产施工情况2000150010005000199419951996199719981999200020012002年份2002年施工总面积1690.1万平方米，同比增长9.2%,其屮住宅1387.22万平方米，同比增长14.8%,占总而积82.1%。占总面积83.6%o2002年竣工总面积633.2万平方米，同比增长3.12%,其中住宅522.7万平方米，同比增长4.6%,1.房地产交易量继续放大（1）新建商品房销预售增幅

5、较大单位：万M2图］_52000-2002年销预售面积对比2002年销预售总面积759.3万平方米（其中住宅393.1万平方米），同比增长17.2%。总销售额11&55亿元，同比增长21%。（2）存量房交易量增长较快■存量房成交Mi积■存量房成交额图1-62000-2002年俏预售面积对比2001年度2002年度单位:万M2亿元600.0400.0200.00.02002年全市存量房成交524.1万平方米，交易额62.3亿元，同比增长分别为26%、39%。（-）武汉市房地产市场供给结构状况1.武汉市房地产市场化程度较低，房价长期处在过低的价位，与经济水平明显不相称，在未来房价存在一定上涨

6、空间表1・1武汉住房供给结构统计表单位：万平方米98年99年2000年商品住宅销售量199216244经济适用房606065所占比率30%28%27%武汉市公房大规模建设、销售，经济适用房超量开发，年均60万平方米，与商品住宅的年供应量相比过多，低成木、低售价的经济适用房影响了商品房价的上升，也影响了土地规范岀让。1.武汉市目前供给主力户型及而积总结表1-2武汉目前供给主力户型及面积统计表主力户型集屮而积区间2房2厅90—100平方米3房2厅110—130平方米4房2厅140—160平方米复式190—220平方米，240—250平方米目前武汉市房地产市场主力户型为3房2厅，其次为2房2厅

7、和4房2厅，面积区间相对偏大。同时，相对2000年的主力面积区间90-120平方米，有所增长。造成增长的原因，一方面是居民逐步提升的居住需求，同时，2002年价格的适当下调也是另外一个重要因索。（三）武汉市房地产市场销售比例及对象状况1.2002年各片区新开盘销售状况普遍较好2002年全市新开盘楼盘平均销售率达到了55%，总体状况较好。各片区情况相差不人，销售比例最低的汉阳区也达到了46%。洪山区新开楼盘销售率相对其它片区略低，主要