[精品]中国房地产市场供求问题及对策研究

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1、中国房地产市场供求问题及对策研究【摘要】本文在全球金融危机的大背景下，对房地产经济周期的深入的分析和探讨，并运用微观市场的价值规律，从房地产市场的供求关系问题中，运用定性和定量相结合的方法分析屮国出现房地产市场不景气的原因，从而相应的提出对策研究。本文主要通过对比分析房地产市场供求结构的变动。【关键字】房地产；经济成熟期；供求结构；对策及建议一、背景美国次贷危机应从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始，美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。此后的13次降低利率之后，到2003年6

2、月，联邦基金利率降低到1%,达到过去46年以来的最低水平。宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上,就是房贷利率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%,下降到2003年的3.8%。这一阶段持续的利率下降，是带动21世纪以来的美国房产持续繁荣、次级房贷市场泡沫起来的重要因素。因此，2006年出现不可避免的出现美国次贷危机的苗头，在2008年下半年彻底爆发，冲击全球经济增长。在全球金融市场上股票大跌的情势下，房

3、地产市场也难逃厄运。中国房地产低靡，大量楼盘空置，房价大幅度下降，商业银行大量资金被套住，特别是一些贷款机构甚至推出了“零首付”、”零文件“的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，H仅需屮报其收入情况而无须提供任何有关偿还能力的证明，放贷机构Z间的竟争乂加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品，这样一来，许多商业银行宣告破产或濒临。房地产市场严重失衡：1、房地产过度开发与供求市场不相应适应；2、过多空置楼盘与低收入阶层购买能力有限形成反差。中国房地产将何处何从？二、房地产需求潜力评估（1

4、）、房地产市场已经达到饱和，已经进入经济周期的成熟期收集1978年一2006年间居民人均住宅面积如下表所示：表178—06年人均住宅面积统计表年份城镇新建住宅面积（亿平方米）农村新建住宅面积（亿平方米）城市人均住宅建筑面积（平方米）农村人均住房面积（平方米）19780.381.006.78.119800.925.007.29.419851.887.2210.014.719862.229.8412.415.319872.23&8412.716.019882.40&4513.016.619891.97

5、6.7613.517.219901.736.9113.717.819911.927.5414.21&519922.406.1914.81&919933.084.8115.220.719943.576.1815.720.219953.756.9916.321.019963.958.2817.021.719974.06&0617.822.519984.768.0018.723.319995.59&3419.424.220005.497.9720.324.820015.757.2920.825.7200

6、25.987.4222.826.520035.507.5223.727.220045.696.8025.027.920056.616.6726.129.720066.306.8427.030.7数据来源：国家统计局由表1可知：1978年，我国城市人均住宅建筑面积为6.7m2,假定一个三口之家，那么在78年，一个标准的城市居民的住宅建筑面积只有20.1ml2006年，我国城市人均住宅建筑面积为27m2,同样，一个三口之家的城市居民的住宅建筑面积已经超过了80肝，也就是说，到06年，我国收入较高的城市

7、居民住房条件越来越好。上述对比意味着房地产市场需求的饱和度越来越高，中高收入阶段的居比的住房条件已相当好。作为耐用消费品住启市场已经进入到经济增氏的成熟期，市场需求已经趋于饱和o(2)、中高收入阶层住房大为改善我国中高收入城市居民的住房面积有大多数超过了100m2,有些还不止拥有一套住房,有些的住房面积甚至超过了200的别墅°作为耐用消费品住房平均经济寿命至少为10年,所以，在进入成熟期后，房地产开发应该放缓。(3)、低收入阶层收入低，购买力低我国低收入阶层住房面积的人均住房面积远远低于27打，所

8、以，在低收入阶层存在很大的购买需求，即房地产市场在低收入阶层的需求潜力还是很大。可是，虽然有购买需求,但收入跟不上。所以，为了解决过多空置楼盘的房地产现状，应该鼓励低收入家庭购房。综上所述，我国房地产市场需求结构发生了转移，需求结构逐渐从川高收入阶层家庭转向低收入家庭。所以，解决房地产市场问题也就顺势转向提高低收入家庭的购买力问题上。中国的领导者也在通过财政和货币政策鼓励低收入购房：1、对经济适用房的购买者加大了补贴力度；2、暂时免征商品房购买契税，鼓励居民购房。三、房地产供给分析