资产评估大题复习题答案(2)

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1、期中考试ABC资产评估公司对XYZ公司一条生产线进行评估。评估基准日为2016年5月1日。评估师收集到以下资料：资料一：该生产线购买日期是2013年5月1日，账面原值为170万元。采用物价指数法估算该生产线重置成本。经调查，2013年该生产线物价指数110,2016年物价指数180资料二：经评估人员分析，该生产线尚可使用年限5年。资料三：经调査研究，市场上出现该种生产线的改良型，并普遍使用，改良型生产线与被评估生产线相比，每年可以节约人工工资3万资料四：由于该生产线开工不足，由此造成每年收益损失10万元要求：根据以上资料，回答并计算

2、下列问题(写出计算过程和计算表达式，答案用万元表示，企业所得税税率25%)(P/A,10%,5)=3.7908(1)根据资料一，运用物价指数法，估算该生产线重置成本(2)计算该生产线实体性贬值率和实体性贬值额(3)根据资料三，回答资料三是何类贬值，并计算该贬值额(4)根据资料四，回答资料四是何类贬值，并计算该贬值额(5)计算评估该生产线的评估值。答案：⑴被评估资产重置成本=170X(180/110)=278.18(万元)⑵实体性贬值率=3/(3+5)X100%=37.5%实体性贬值额=278.18X37.50%=104.32⑶是功能

3、性贬值功能性贬值额=3X(1-25%)X(P/A,10%,5)=3X0.75X3.7908=&53⑷是经济性贬值经济性贬值=10X(1-25%)X(P/A,10%,5)=10X0.75X3.7908=28.43⑸该机器设备评估值=重置成本一实体性贬值额一功能性贬值额一经济性贬值=278.18-104.32-8.53-28.43=136.90(万元)第二题：ABC房地产公司于2014年6月1日以有偿出让方式取得一块土地,土地使用权为50年，并于2016年6月1日在此地建成一幢写字楼，该写字楼使用寿命60年,残值额0<,2017年6月1

4、日对该写字楼评估,评估师收集到以下资料：资料一：该写字楼重置价格每平方米3000元，建筑面积9000平方米。写字楼占地面积2000平方米，现用于出租，实际每月收到租金90万元。资料二：评估师收集到资料显示，当地同类写字楼出租租金一般是每月每平方米65元，空置率10%,每年需要支付管理费15万元，维修费25万元，相关税费20万元，保险费10万元。该写字楼资本化率10%o评估师采用收益法评估该写字楼相关评估值，回答下列问题:（答案用万元表示）(1)计算房地产客观总收益（2）计算房地产总费用(3)计算房地产纯收益（4）计算该写字楼房屋纯收

5、益(5)计算土地的纯收益答案(1)房地产客观总收益=65X9000X12X(1-10%)4-10000=631.8(万元)(2)房地产总费用=管理费+维修费+税费+保险费(3)(4)=15+25+20+10=70(万元)房地产客观纯收益；=房地产客观总收益一房地产总费用=631.8—70=561.8(万元)该写字楼现值=3000X9000X(474-48)4-10000=2643.75（万元）写字楼的房屋纯收益=2643.75X10%=264.38（万元）（5）土地的纯收益=房地产客观纯收益一房屋纯收益=561.8-264.38=2

6、97.42教材P99答案：(1)客观总收益=80X3000X12X(1-10%)=2,592,000⑵客观总费用管理费=2,592,000X3%=77,760维修费=3500X3000X1.5%=157,500税费=30X3000=90,000保险费=3500X3000X0.2%=21,000客观总费用=77760+157500+90000+21000=346260(3)客观纯收益二客观总收益一客观总费用=2592000-346260=2245740(4)建筑物纯收益计算建筑物现值=3500X3000X(434-48)=9,406,

7、250建筑物纯收益二建筑物现值X建筑物资本化率=9406250X9%=846,562・5(5)土地纯收益二房地产纯收益一建筑物纯收益=2245740—846562.5=1，399,177.5(-43)1=21,416,052.90(6)土地价值=1399177.54-6%X[1-(1+6%)土地单价=21416052.904-1200=17846.71