千甲晶城营销策划提案

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1、我们在哪里？----市场及项目分析Wherearewe？我们为谁而存在----目标客群及项目定位Whodowelivefor？我们有什么特点----竞争力提升及突破方向whatproductdowehave？我们以怎样的姿态存在----形象力整合推广Whichwayshouldwego？我们如何存在的更好----销售运筹与信息释放之道Howcanwedobetter？本案要点我们在哪里？----市场及项目分析Wherearewe？一、市场分析1、市场概述据不完全统计，市内4区已经进入市场待售的商业用房面积达1000万㎡，人均商业面积超过2㎡，居全国之最；空置率居

2、高不下，销售形势严峻2006年4月，大连的住宅商品房平均涨幅居全国各大中城市之首，但年内中低价位楼盘供应将急剧放量，会平抑房价的总体上升态势市内4区的高档楼盘目前在高价位上盘整，但随着供应量的减少，未来2年内将会出现市场缺口2005年全年和今年初共推出43块土地，总占地面积282万㎡，规划建筑面积427万㎡。由上表可以看出，其中沙河口区与甘井子两区成交面积占总成交量90%，中山区占成交面积的7%。未来沙河口区与甘井子区的住宅市场供应量还会继续加大。以上各宗地块的立项以住宅建设为主，大连在建及待建商品房面积将达到2000万平方米，约为去年竣工面积的9倍，市场的竞争

3、态势将不容乐观。由此2006年大连房地产供应将呈现旺盛势头，同时，5000元以下项目将成为市场供应的主流。从5000元以下项目各地块分布来看，主要集中在甘井区的中华路、泉水居住区域，其主要以中低价位住宅项目为主，这与政府抑制房价，主推中低价位项目的意愿相吻合。2006年4月大连市内四区交易均价为4921元／㎡。中山区、西岗区高档楼盘价格保持稳定。另一方面，市场成交量依然集中于中低价位楼盘，代表着楼市价格下线的甘井子区整体成交均价为4209元／㎡，环比上升3.8％。2、市场启示现阶段大连房地产市场总体竞争水平已经达到空前的高度，对项目的综合质素包括地段、产品、运营

4、水平、资金实力、品牌形象等各个方面提出了更高的要求。未来能够抢得先机、突破重围的不二法门只有“创新”。二、项目分析1、基地四至北临五一路、东接白山路两条城市次干路，西接连胜街2、周边环境邻接同泰花园、龙祥花园等成熟的中高档社区，闹中取静，居住氛围浓厚3、交通条件3、交通环境交通十分便利，周遭5分钟路程内有多达30多条公交线路，出行十分方便4、周边配套3、交通环境餐饮休闲：大连中山酒店、零点娱乐城；金融银行：建行白山路储蓄所；医疗卫生：渤水医院（大连）、美罗大药房；文化教育：白山路小学、48中、大连大学成人教育学院；政府机关：大连市沙河口区政府；5、商圈分析3、交

5、通环境三大核心商圈环伺之下，本案不具备大型商超类业态的存活空间。底商部分应该以主题性的、配套服务型的、灵活的业态形式出现。6、项目突破方向就本项目的综合立地条件而言，其属性是一个介于主力商圈与高档住宅之间的“灰色地带”，宜商宜住，但就历史文脉而言，其作为高尚居住区的属性更为浓郁。另外，在本项目进入市场的未来2年时间之内，市场上的高档楼盘尤其是为新一代创业成功人士量身定做的精品楼盘将会出现空缺。所以，本项目的突破方向将是“满足居住功能的多变创意空间”，具时尚、精致、优雅、富人文气息的特质，以优秀的内在品质及外在形象，成为区域乃至整个市场的新指标个案。7、项目SWO

6、T分析SOWT◇随着城建发展，地段的稀缺性凸显；◇交通便利，生活配套服务设施完善；◇闹中取静，品质高尚；◇优秀专业团队强强联手，完善的专业服务；◇独具竞争力的产品创新设计；◇优质的性能价格比。◇项目处几大商圈的边缘或结合部，商息不足；◇高层产品的市场接受度较弱；◇同区域竞争产品较少；◇可以通过产品创新，引领市场，提升项目品牌形象，提升附加价值；◇大的宏观调控措施，其实施细则会影响到本项目；◇潜在竞品的分流。我们为谁而存在----目标客群及项目定位Whodowelivefor？一、目标客群客群定位购买人群主要为看重本区域的地段优势和升值潜力的购房者；向往市中心生活

7、的二次置业者；有办公需求的成长型企业。年龄划分：25—45岁社会主流群体。社会形态：25－35岁左右的单身贵族或夫妇，30－45以上的社会核心家庭。教育状况：大多接受过良好的教育经济状况：有较稳定的经济来源，处于社会中至中上阶层；经济状况稳定，有一定的承受能力；一部分家庭已经拥有或即将拥有私家车。客群特征描述二、项目定位1、市场定位升级版城市公寓高科技含量的指标性建筑2、形象定位精致、简约，因科技含量而独树一帜时尚、优雅，富人文气息而卓尔不群3、功能定位创业者的创意空间（商务公寓）休闲文化时尚街区（主题商街）我们有什么特点----竞争力提升及突破方向whatpr

8、oductdowehav