杭州豪宅市场研究

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1、杭州公寓豪宅市场研究2009-11-29【公寓豪宅市场研究】【公寓豪宅客户研究】【公寓豪宅产品研究】【报告研究模块】本报告的豪宅泛指杭州的大户型公寓，不包括别墅项目【公寓豪宅市场研究】公寓豪宅市场研究中探讨以下几方面内容：公寓豪宅市场概况公寓豪宅市场供应公寓豪宅市场需求公寓豪宅市场概况发展概况、总体成交、区域分布【发展概况】成长萌芽超越金色海岸世贸丽晶城东方润园优势：江景、全西门子精装修败笔：品牌堆砌优势：地段、精装修、综合体败笔：酒店式公寓、商业、写字楼营销互相脱节优势：地段、精装修、江景、顶级会所、英式管家服务败笔：营销主题模糊立足点：江景精装修概念立足点：市中心综合体复合项目

2、立足点：顶级会所管家服务【区域分布】西溪板块市中心板块钱江新城板块滨江一线板块在区域分布上，目前杭州的大户型公寓因依附于或地段或景观主要分布在以上四个板块。【项目扫描】市中心：城市芯宇、云龙十一景、中山御庭、昆仑公馆、凯德视界二期、绿城西子锦兰公寓、大家中山花园二期、绿城滨江杭汽发、远洋杭一棉、广宇面粉厂、新湖杭汽轮、万钧化工厂、杭钢华家池、西子娑婆桥、新华造纸厂、喜得宝大酒店钱塘江沿线：东方润园、蓝色钱江、水岸枫庭、城市之星、康都紫轩、彩虹豪庭、绿城丽江公寓（沿江）、贺田尚城（沿江）、宋都阳光国际（沿江）、中海世茂75/76地块、西子南星桥地块、小商品18#地块西溪板块：西溪诚园

3、、西溪蝶园、和家园、西园、望庄、西溪风情【总体供需】板块项目名称供应套数去化套数去化率西溪板块绿城留庄12011899%和家园63054987%西溪天堂162未售未售西溪诚园500未售未售西溪望庄726692%市中心板块昆仑公馆500未售未售城市芯宇34634098%杭汽发地块1500未售未售东南面粉厂地块400未售未售中山御庭60未售未售世贸丽晶城13012697%雅戈尔隐寓450未售未售钱江新城东方润园68766597%阳光海岸19919799%蓝色钱江28127999%金色海岸432432100%水岸枫庭978082%万象城悦府32131799%滨江板块彩虹豪庭2401867

4、8%银泰.海威国际28727797%合计74143587大户型豪宅总体情况向好，所有的大户型公寓项目去化均达到了95%以上。【历年成交-年度】杭州近年来的高端住宅市场正呈现一种加速发展的趋势，即使是2008年楼市低迷时，高端住宅的成交量不减反增。【历年成交-季度】选取案例：市中心：EAC（大户型部分）、城市芯宇、云龙十一景（大户型公寓）、西湖8号公馆钱江新城：东方润园、金色海岸、阳光海岸、新绿园、水岸枫庭、万象城悦府、蓝色钱江、西溪留下板块：留庄、和家园、百家乐西园、西溪望庄（大户型）、西溪山庄（大户型）、西溪蝶园滨江板块：彩虹豪庭、银泰海威国际；下沙板块：金隅观澜时代；【市场热度

5、】在目前杭州整体楼市向好的情况下，豪宅的市场热度更加明显。【市场概况总结】特点一：区域分布范围广随着杭州城区的逐步扩展，更多稀缺地段及优越景观区域成为了豪宅开发板块。特点二：豪宅的开发趋于合理豪宅开始更多的倾向于功能空间的合理，而非大而无度，如140平方米的户型也可以设计为一室一厅的豪宅。特点三：建筑材料越来越高端豪宅的建筑材料不仅表现在外立面的干挂石材、铝板等，还表现在精装修大堂、楼梯间，甚至是精装修的材料都是顶端品牌。特点四：配套更加齐备豪宅的营销已经开始发展到圈层营销，因此其配套更多的会以软服务作为亮点。特点五：开发公司资金实力雄厚豪宅项目基本都是近几年通过公开招拍挂出让的地

6、王土地，地价款非常高，都是资金实力非常雄厚的公司获取。特点六：豪宅市场的消费相对稳定虽然在2008年出现了房地产的低谷，但是豪宅的销售依然抢眼，价格坚挺。公寓豪宅市场供应现有供应、潜在供应、区域供应、供应结构【板块供应】数据截止11月10日单位：套各个板块目前的市场存量都较小，从潜在供应量上来看，市中心（主要为杭汽发地块，东南面粉厂地块，新华造纸厂地块，喜得宝大酒店地块都尚未入市）以及钱江新城板块市场潜在供应较大，未来竞争较为激烈，若仅从供应量上分析，本案所处的滨江一线江景板块内部的竞争压力相对比较小。【市场潜在供应】经翰博机构市场研究部统计，2006-2008年杭州城区拍出的“天

7、价地块”中，至少有70%将于明后年集中上市，预计供应量将达到50万方；【市场潜在供应】板块预计开盘时间备注昆仑公馆市中心板块近期开盘预计均价在35000-40000元/平米杭汽发地块市中心板块2010年下半年住宅（34）+商业写字楼（11）东南面粉厂地块市中心板块2010年入市广宇、西房五高档公寓项目经验中北花园二期市中心板块2010年下半年大户型总共173户雅戈尔隐寓市中心板块2010年入市楼面价15712元/平米新华造纸厂地块市中心板块喜得宝地块市中心板块中山御庭