关于房屋面积业主投诉问题的回复

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1、关于安顺家园房屋面积业主投诉问题的回复针对近期安顺家园部分业主就其房屋面积与公摊面积“虚增”的投诉材料，结合所提出的问题回复如下：一、关于“《竣工验收》与《测绘技术报告》的差异”的回复投诉材料中所提到的“权属面积大于相应房屋建筑面积21479.39平方米、实测多出13516.45平方米公摊”的比对参考依据不正确。根据2008年7月1曰实施的《房屋登记办法》（建设部168号令）第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列资料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣

2、工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”o规定了新建房屋申请所有权初始登记时应提交的资料。业主所提的《竣工验收》，是指《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（以下简称〈备案证〉），即指《房屋登记办法》第（五）条的内容。它是“随着《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）等有关法律、法规的颁布执行，我国的建筑法律体系已基本形成，质量监督制度已经从法律给予确定，工程建设行为已经有了较为完整的法律规范，工程建设主体的质量责任已经有了明确的法律界定。其中'建筑工程竣工验收备

3、案制，是保障建设工程质量的重要制度,是全面贯彻执行建筑法，进一步明确建设、勘察、设计、施工、监理等工程建设各方主体责任，进一步转变政府职能的必然结果”o即其主要作用是保障建设工程质量的证明性文书，核发时并不对具体房屋进行建筑面积的测量。故其上所载明的建筑面积与房屋实测的建筑面积没有可比性。建设工程符合规划的证明，即城市规划行政主管部门依法确认房屋符合城市规划的凭证，根据《城乡规划法》第二条的规定，城市规划分总体规划和详细规划，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。建设工程符合规划的证明一般是指建设工程规划许可证。近几年来，由于有关部门加强了建设

4、和规划的管理，在建房者开始施工前，城市规划行政主管部门发放的是建设工程规划许可证的副本，在副本上注明该副本不作权属登记的依据，待房屋竣工时，须经武汉市勘测设计研究院竣工测量后,经过验收认定是按规划部门批准的要求施工的，才发给正本，在这种情况下，当事人应凭建设工程许可证的正本申请。同时《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；…”该条是关于不予登记情形的规定，也是对申请登记的建筑建设合法性的规定，建设过程中擅自改变建设内容，造成建设

5、工程未按规划许可的面积、层数等内容建造的，亦应列入违章建筑的范畴。所以判断房屋是否未按规划许可的面积、层数等内容建造或其是否存在违章行为时，应以规划行政主管部门核发的建设工程符合规划的证明为准，即《建设工程规划验收合格证》。通过查询武汉规划局2009年3月30FI核发的《建设工程规划验收合格证》（武规验收A—420100200800148、编号：武规验[2009]027号），其“建设工程竣工情况为：13栋1—28层、1栋2-3层房屋,总建筑而积197162.32平方米（另架空层1373.72平方米、地下室16943.46平方米（含人防））”，总建筑面

6、积共计215479.50平方米，而房产面积测绘测得总建筑面积为215470.68平方米，规划验收合格面积较之房产测绘面积大&82平方米。显然不存在“实测多出13516.45平方米的公摊面积”之说，“虚增公摊面积”又从何而来？二、关于“隔层（错层）阳台面积确认”的回复投诉材料中提到“认定安顺家园125户无上盖的阳台有盖，并每户多计3.34平方米套内面积”的情况与事实不符。关于阳台，《武汉市房产测绘实施细则》规定更为具体，且对不同类型的阳台的面积计算与认定，更为细化，具体规定如下：①5.2.1.h）封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。封闭是指房屋在规划、

7、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。①5.2.2.c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影内上盖水平投影面积的一半计算。②5.2.3.C）房屋之间无上盖的架空通廊；无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的，均视为无上盖。③5.2.3.m）挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位。④5.2.3.n）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。⑤5.3.d）两户相连的阳台作为消防通道的仍计入各户的套内建筑面积。⑥5・3・e）以走廊、雨棚的

8、顶盖或下一层房屋的平屋面作为阳台，以上一层阳台的水平投影面积折算。⑦5.3.f）阳台、挑廊、架空通廊的外围水