二购物中心前期策划讲座

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1、十分常见开发商做法开发商已经聘用了一个购物中心商业顾问公司，该商业顾问对经营管理购物中心有经验但没有建筑策划设计的知识；假定开发商已经聘用了一家知名的建筑设计院，该院在当地做过一些著名的建筑设计，但对购物中心的设计比较陌生，对其内涵、专业理念不甚了解；于是，开发商组织了由当地政府规划部门的人员、商业顾问公司、设计院等人员组成的考察队，历时数个月对国内外数十个大型购物中心进行了走马观花考察，然后汇集各路专家的意见，开发商拍板，某某购物中心比较适合这块地块，于是一场大规模的拷贝作业开始了。接着，优美造型的方案出台了，规划局通过了，商业顾问开出了一个商业业态的清单并在方案平面图上布置一番，设计

2、院按照这样的布置出扩初设计、施工图，购物中心开建了。常见做法造成常见结果一一年过去了，购物中心初步完工，招商工作开展热火朝天，80％商户已经签约，商业顾问在挨个落实各商户具体营业位置，了解到了各商户进驻的具体物业条件需求，给开发商和设计院开出了厚厚的物业改造和调整方案：某某区域商户荷载要求不能满足需要结构加固；某某区域商户垂直交通不够需要增加电梯；某某区域商户用电不够需要从变电所另增加回路开关和敷设电缆；某某区域商户人流通道不能满足，需要将某把消防楼梯移位，能否实现需要同消防局咨询；某某区域餐饮没有排油烟通道，需要打穿楼层重新设置，凡此种种，不一而足。结果，开发商出了血，购物中心造价比预

3、算高出了好几千万，设计院被这种修改要求搞得头昏脑胀，向开发商索要的设计修改费大大超过了原设计合同的金额，施工单位做了拆，拆了做，购物中心一直难于完工，开业日期往后一推再推。好不容易一切搞定当，因为改动太多，开业前，消防调试怎么也调试不好，消防验收一次又一次通不过，于是各路公关，勉强通过开业。这就是当今中国大多数购物中心建造过程的真实写照。这还算好的了，还有更糟糕的呢，请看：常见做法造成的常见结果二像这种物业外形漂亮，把商户招来，开业后没多久，逃了一批，再招一批再逃一批。接下来找的经营户档子越来越低，收到租金越来越低，经营环境越来越糟，物业管理越来越差，消费者心目中口碑越来越差，现实情况与

4、开发商和当地政府的原来期望值差距越来越远，最后原来聘请的承诺好好的商业顾问公司逃得远远的，只有开发商独自承担那苦果了。正确的做法应该是：准确进行市场定位选择准确的商业业态组合进行合理优化的商业布局做好购物中心的物业功能策划查明商家的物业需求全面响应商家物业需求和规范要求准确进行市场定位依据购物中心市场定位依据有四点：开发商和使用者（经营者）对即将建造的购物中心的目标和期望；政府对该区域建造购心的要求；市场调查后对当地消费者需求的了解后分析消费者希望建一个什么样的购物中心；地块周边交通状况、地块区域周边规划情况、商圈内的现有商业情况、竞争情况；准确进行市场定位考虑的8个性功能性，强调的是购

5、物中心需要各样功能齐全；前瞻性，强调的是在建筑物设计建造和经营项目设置需要适当超前，要能够引领消费趋势；舒适性，强调的是内部的装修、景观、设施设备的配置要人性化，使人充分感受在里面购物休闲的舒适；方便性，强调的是内部通道流畅，指示标识清楚、垂直和横向纵向通行方便，使顾客充分享受购物休闲的方便；多样性，强调的是需要有丰富的多层次的商品和业态，可以满足各阶层消费群体的需求；适用性，强调的是建筑物的设计和设施设备的配置能够满足各种内部经营业态的不同需求；合理性，强调的是商业布局合理，辅助设施配置合理，设施设备规划设计安装合理，这样便于开业后的管理；可发展性，强调的是建筑物的设计建设除了充分考虑

6、目前开业各商业业态需求以外，还要考虑今后调整和提升经营档次的可能性，便于实现开发商和使用者中期和远期的经营目标。准确进行市场定位需要解决的四大问题内涵：就是做什么业态、卖什么商品，造什么物业；档次：卖什么商品，造什么档次物业；形象：在消费者心目中构建什么样的形象；承诺：向消费者作什么样的承诺，如何履行这样的承诺。选择准确的商业业态组合现代化的购物中心内提供的体验性消费主要集合了八项内容：１）生活购物消费，即百货店、大卖场、家电商场、家具卖场等；２）特色购物消费，即由各种特色专卖店组合的商业街风情；３）文化娱乐消费，即儿童乐园、新式影院如IMAX电影、立体电影、媒体展示和各色娱乐活动如电

7、玩游戏厅、歌厅、旱冰场、虚拟世界、网吧、游艺厅等；４）美容健身消费，如美容院、健身房、桌球房、蹦极等；５）社区服务消费，如银行、洗衣店、邮局、旅行社等；６）休闲餐饮消费，如茶馆、咖啡馆、酒吧、中西式快餐店、美食广场、品牌中餐馆和西餐馆等；７）商家的产品推广和营销消费，如表演促销活动，产品发布会、明星出场、花车游行、庙会、汽车展销主题活动等大型商业推广活动；８）大型现代化商业建筑空间环境体验，如大型中庭、观光电梯、瀑布景观等。进行合理