出卖人延期交房纠纷的相关法律赔偿责任

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1、出卖人延期交房纠纷的相关法律赔偿责任由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来郴州市冇关法院及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。郴州著名房产家庭律师表示，对于买房來说，延期交房后杲只有两个：一是违约赔偿；二是若延期交房超过一定期间，可能导致买房单方解除合同。关于出卖人延期交房纠纷的处理的若干问题。1.出卖人的交付房屋义务(1)“交付”是指对房屋的转移占冇《合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所冇权的义务。对于房屋的交付，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第-1•一条规定:“对房屋的

2、转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外故原则上，交房仅仅意味着对房屋的移转占冇。由于不动产所冇权的移转以产权过户登记为要件，与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此，房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分，完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为，应当予以区分。当然，按照上条规定，如果当事人在合同屮明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占冇房屋，而且同时要移转房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此

3、约定下，出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用，而且还应当将房屋的所有权移转于买受人，否则应承担违约责任。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包插房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移传给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。(2)交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件交房，并不能简单地从字面理解出卖人在约定的吋间将房屋转移于买受人占有。交房必须达到交付使用条件。交付使用条件，指的是房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。在非商品房买卖情况卜・，由于非商品房通常

4、不是新建房屋，往往具备了一般的交付使用条件，所以其交付使用条件的具备，主要看当事人是否对房屋的交付使用条件有特殊的约定。在商品房买卖情况下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具备按照房屋的性质、用途使用的完整的功能常常需要一个过程，因此，应主要考察房屋是否具备了完整的使用功能。一般来说，新建商品房具备完整使用功能需要两个要件：房屋已经完工。主体结构已封顶、完工，房屋的外装修已完成;房屋的基本配套设施，如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。出卖人就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续，并能在交付吋向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。1.延

5、期交房的认定原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况卞,不构成延期交房：(1)因不可抗力对按吋交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另冇规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定,因不可抗力的出现对房屋的止常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人口J因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理吋间内对买受人及吋履行通知义务，否则构成延期交房。(2)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。根据《土地管理法》、《城市房地产

6、管理法》以及冇关法律法规的规定，规划包括用地规划和工程规划。《商品房销售办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”原则上，出卖人在开始销售商品房吋应当已经完成项口的规划及设计方案，并已取得政府主管部门的审批。对买受人来说，规划、设计也具有非常重要的意义。规划确定的是房屋乃至整个小区整体的环境和格局。一旦规划确定，买受人所购买的房屋的周边环境就有了可以预期的发展。因此，确定的规划、设计方案应作为商品房买卖合同的重要内容而订入合同。合同订立后，房地产开发企业(出卖人)擅自变

7、更规划、设计的，应视为严重违约。但是，如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路，要求道路两旁建筑物各门退后一定距离，为此，开发商需要时间來对整个设计方案进行修改)，或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然冇失公平。我们认为，在此情形下，可根据《合同法》关于“情势变更”的理论，即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动，导致法律行为基础丧失，当事人合同目的不能实现，1

8、1该情势变更的发生不可预见，不可归责于当事人，若维持原合同的效力显失公平，则利益