住宅瑕疵担保责任研究

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1、住宅瑕疵担保责任研究复旦大学博士学位论文住宅瑕疵担保责任研究姓名：张梦？中请学位级别:博士专业：国际法学指导教师:段匡2012-04-08摘要本文针对我国目前住宅质量水平不高和住宅质量缺陷救济机制面临的问题,以及我国住宅产业未来发展对完善住宅缺陷法律体系提出的挑战，在考察国外相关理论、制度发展及司法实践的基础上,试图从民法物的瑕疵担保责任视角出发，结合判例分析我国住宅买卖中质量缺陷问题的现状，进而提岀完善我国住宅缺陷的预防和救济法律体系的建议。基于以上研究思路，木文分三部分共五章展开研究：第一部分是对住宅缺陷和瑕疵担保责任关系的研究，在第一章

2、屮呈现。论文首先对与研究对象和关的基本概念进行界定，通过对住宅质量、住宅缺陷、瑕疵担保责任等概念的内涵与外延的厘清以期明确研究范围。传统民法物的瑕疵担保责任制度的R的在于通过规范买卖合同标的物的品质以保障其使用价值和交换价值,这是住宅质量与瑕疵担保责任制度Z间的基本连接点，也是本文的研究起点。论文进而探寻大陆法系物的瑕疵担保责任制度的渊源与发展以廓清该制度自罗马法时代因循至今的发展路径和制度变迁的内在动因，接着对现今物的瑕疵担保责任的构成与效力进行分析，为其在住宅缺陷领域的适用作必要的铺垫。第二部分是对大陆法系国家住宅瑕疵担保责任和英美法系国

3、家住宅缺陷默示担保责任的比较研究，包括第二章与第三章。第二章以大陆法系国家住宅瑕疵担保责任为研究内容。按照从一般到特殊的分析方法,在第一章对物的瑕疵担保责任作一般论述的基础上,进而解读住宅瑕疵扒保责任在人陆法系代表性国家立法中所呈现的不同形态，即日木法下部分变形而成的“新建住宅瑕疵担保责任”和法国民法典专条规定的“建筑者责任”，分别展开分析和讨论。作为住宅瑕疵担保制度法律体系的重要补充，住宅性能表示制度和住宅缺陷保险制度在住宅缺陷的认定和责任承担上发挥着积极的作用，且日本和法国在此两项制度上分别具有代表性，本章一并解读。第三章以英美法系国家住

4、宅缺陷的默示担保责任为研究内容。在制度结构与功能上，默示担保责任与物的瑕疵担保责任相类似。默示担保责任系由英国法上的默示条款责任发展而来，后为美国法所沿用。因此,论文首先对英国法上的默示条款责任作了系统深入的分析，进而通过梳理英国相关立法与判例，对默示条款责任在住宅缺陷领域的适用进行解读，包括住宅缺陷的默示条款及责任认定、救济方式和纠纷解决等环节。以英国法默示条款理论为基础，论文直接展开对美国住宅缺陷默示扒保责任的制度和判例解读，分析论证美国住宅缺陷默示担保责任的形成与发展、主要内容、相关主体、认定标准和救济方式等。该章展示了不同于大陆法的住

5、宅缺陷救济制度，以对构建我国住宅瑕疵担保责任提供可参考的制度模式。第三部分是对我国住宅缺陷的现实考察和制度构建，包括第四章和第五章。第四章以我国住宅缺陷责任的现实为研究内容,从实证角度首先对我国住宅缺陷的现状和成因作简述和分析;进而对我国住宅缺陷责任的现行立法进行系统的梳理的同时作必要的思考;接着以典型案例为切入点，对我国住宅缺陷责任的司法现状作相对深入的考察，分析我国当前司法实践中所面临的难点问题；最后以学界对物的瑕疵担保责任在我国合同法的定位论争为基点，在现行法律框架内探讨构建我国住宅瑕疵担保责任制度的可行性。第五章在分析我国在制度建构过

6、程中所应遵循的价值冃标基础上，对我国住宅瑕疵担保责任制度建构屮涉及的理论要点提出设想，同时对住宅瑕疵担保责任法律体系的重要组成部分一一住宅性能认定制度和住宅质量保险制度的完善和构建提出完善建议，以期对当前的司法实践或未来的立法工作有所助益。最后，以结语的形式对本文的主要研究内容和观点作总结，并对完善我国住宅瑕疵担保责任法律体系进行展望。关键词:住宅缺陷瑕疵担保默示担保中图分类号：・・'导论一、研究意义民法所指的物，以其具有使用价值和通过市场供需状况反映的有限性为基本属性。物的使用价值一旦丧失或减损，则其交换价值亦将丧失或减损。为此，自有罗马法

7、以来，对交易中产牛纠纷的物是否有所值、能否符合交易目的，采用了类似今日的瑕疵担保制度并且延至今日，不仅适用于动产，同时也适用于不动产。可以说，瑕疵担保制度是保障物之交换价值、维护交易公平所不可或缺的制度。质量是衡量物Z使用价值的重要标准。现今住宅建造进入产业化工业化时代后，住宅质量不仅关系到住宅的使用价值和交换价值，更关系到人身和财产安全,因此一些先进国家相继以瑕疵担保制度为基础制定专门立法，将无质量缺陷作为住宅使用价值的最低底线加以强制性要求;而在作为更高要求的住宅交换价值,依从交易中双方的合意亦可通过瑕疵担保得到保护。国外住宅质量问题是分

8、阶段形成、逐步解决的，而中国住宅市场开启较晚，其跨越式的发展进程和较快的发展速度以及因此形成的发展不均衡等因素使我们面临各种问题纷涌而至的复杂局面。因此，对住宅瑕疵