某大型商业地产营销策划案全案

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1、©COPYRIGHT2005ORION（DALIAN）,ALLRIGHTSRESERVED胜利广场—东京小城新项目企划书®ORION策划书导读在大连商业竞争日益激烈的今天，尽管商业地产的开发如火如荼，但真正的具有绝对优势的商铺却依然寸土寸金，甚至大有一店难求的趋势，而如何有效的利用有限的地理资源去创造最大的财富已成为众多商家需要解决的共同问题。本案从胜利广场东京小城（以下均简称东京小城）的现实情况出发，通过对于各种经济和营销模型的使用，科学的分析东京小城的宏观环境及微观现状，深度剖析东京小城现存问题及其根源，并从其所拥有的基本定位及现实条件出发，认清优势，回避劣势，提出

2、一套符合市场需求的个性化项目方案，并据此对这些规划项目的可行性及潜在风险进行了科学的评估。以求在合理赢利为最终目标的前提下，把投资风险降低到最低的水平。本案核心词：定位市场细分消费心理差异化利润率顾客满意度©COPYRIGHT2005ORION（DALIAN）,ALLRIGHTSRESERVED目录东京小城的宏观环境分析A．场所分析B.商圈分析C.胜利广场全貌分析东京小城的微观现状分析A．价格定位分析B．业态分布分析C．招商现状分析D．目标客户现状分析东京小城经营现况评估雷达图东京小城SWOT分析新项目基本情况分析新项目重构之宏观分析A．方案一B．方案二C．方案三D．方

3、案四E．方案五©COPYRIGHT2005ORION（DALIAN）,ALLRIGHTSRESERVED东京小城宏观环境分析——地理位置分析胜利广场的地理位置堪称大连一绝——它连接着大连最著名，也是最具号召力的两大商圈：青泥洼商圈和天津街商圈，并成为其连通的唯一的必经通道。整个胜利广场共分八个通道，其中第一、二通道通往火车站，第三通道通往天津街，第四通道通往友好广场，第五、六通道通往青泥洼商圈，以及通向中山路西向的第七、八通道。©COPYRIGHT2005ORION（DALIAN）,ALLRIGHTSRESERVED东京小城宏观环境分析——所在商圈分析据官方估计，每天有

4、将近20万人次在该地流动，无论是纯消费人群也好，还是途径人群也好，如此巨大的客流量对于任何商家来说是一个难以抗拒的诱惑。除此之外，在两个商圈均定位于中高端消费商圈的情况下，处于中间位置的胜利广场恰恰抓住了被这两大商圈所筛选后剩余的低端消费群，满足了众多无收入或低收入的青年人的购物需求，以极低的价格和款式时尚的商品吸引着大量目标消费群体，并最终成为他们中大多数人的消费首选地。从这点看，胜利广场的整体定位是相当成功和科学的。©COPYRIGHT2005ORION（DALIAN）,ALLRIGHTSRESERVED东京小城宏观环境分析——胜利广场全貌分析©COPYRIGHT2

5、005ORION（DALIAN）,ALLRIGHTSRESERVED胜利广场的夹层是于两大商圈间通行的必经之地，该层以时装类及彩妆类商品见长，并聚集了众多品牌的专卖店。其中都会名店馆是整个广场服装卖区的“当家小生”，也是广场中商品相对档次较高的卖区之一。巨大的客流量成为其业绩增长的重要保障。这也就不难理解为什么它的租金在整个广场都是首屈一指的原因了。另外几个在连有名的品牌餐饮连锁店的存在也为夹层的业态提供了非常有益的补充。东京小城宏观环境分析——胜利广场全貌分析地下一层是胜利广场服装卖区最集中的地方。其独有的产业集中效应成为众多胜利广场拥趸的必逛区域。其中E酷街、韩国贞

6、花等都成为吸引时尚年轻人的主力卖区，在这里随处可见设计新颖的“哈韩”、“哈日”的前卫服饰以及络绎不绝的年轻购物者。另外，南梦宫的存在也在客观上促进了该区域的人流聚集程度。©COPYRIGHT2005ORION（DALIAN）,ALLRIGHTSRESERVED东京小城宏观环境分析——胜利广场全貌分析地下二层也正是东京小城的所在层面，在这一层中，最具吸引力的就是著名的胜广电讯，它是大连市最有名的二手手机交易市场，每天这里都汇集了大量的商家和消费者进行手机的买卖。东京小城在此层的所占面积是最大的，但由于一些原因，它的客流量却远远不能令人满意，究其原因我们将在后面进行详细的分

7、析。©COPYRIGHT2005ORION（DALIAN）,ALLRIGHTSRESERVED东京小城宏观环境分析——胜利广场全貌分析地下三层虽然是整个广场的最底层，但由于其包含了众多排他性的业态，如大量的餐饮店铺，集中经营的鞋E乐街，以及价格更低的乾隆大集，都成为火爆客流的根源。另外，娱乐性非常强的保龄球馆和休闲水吧也是集客的重要力量。©COPYRIGHT2005ORION（DALIAN）,ALLRIGHTSRESERVED东京小城微观环境——胜利广场价格定位分析1998年5月胜利广场正式开业以来，它以其一贯的低价及时尚的定位吸引着众多