逍遥苑机械车库可研报告

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1、逍遥苑机械车库可研报告目前为满足验收需要，逍遥苑地下车库［2经集团领导确定改造为机械立体车位，鉴丁•原地下车库的层高现状以及节约建设成本的考虑，立体车位以双层横移升降的6车位（5+1）模块为单位进行建设，其中部分为8或10车位。之前曾提出过上层车位改为简易支架等节约成本的方式，后经对于技术方面及政策方而的调查了解，发现都是意义不大以及行不通的方式。所以，以下主要通过建设成本和运营收益的测算，对车位的投资方式、运营方式等进行分析。数字测算一、建设成本（以6车位模块为例）设备供货:1.45万元/车位X1500车位二2

2、175万元政府验收：200元/车位X1500车位二30万元土建费用略去合计成本2205万，折合每车位成本1.47万二、运营成本（将20年满负荷使用、维护、人力成本均一次性计入）管理人员：1000元X10人X12刀X20年=240元耗电费用：16万元X20年=320万元维护年检(200+150)X1500X20年二1050万元合计成本1610万，折合每车位成本1.07万三、目前逍遥苑停车位收费标准及政策标准地而停车：150元/月;政策上限：180元/月地下停车：150〜180元/刀;政策上限：180元/刀机械车库:

3、政策上限：220元/丿」四、运营收益以200元/月计,200X12X20X1500=7200万元,折合每车位收益48000元,扣除运营成本后，总收益5590万元，每车位收益37000元。以220元/月计，220X12X20X1500二7920万元，折合每车位收益52800元，扣除运营成本后，总收益6310万元，每车位收益42000元。五、以租代售收益每车位不高于48000,总收益不高于7200万。机械停车位现状调研汇总1、机械停车位建设比例增加。2、商业项目机械停车位使用比例大幅增加，“出售”尚可。3、住宅项目机

4、械停车位使用比例小幅增加，“岀售”极低。4、住宅项目依地段、房价不等，普通地下车位多为8万左右（30年），“岀售”下滑，机械停车位儿乎无人问津。5、口物管条例更新后，除商业项目外，各类车位售、租均大幅下滑，多为每月缴纳或短期租用。6、逍遥苑目前未对车位进行岀租出售，仅在物管条例更新前通过私人途径售出儿个地下车位，价格在8万至12万不等。机械停车位现状分析1、费用过高：无论购、租、使用，各项成本、费用均摊入使用者缴纳的费用。2、使用不便：停取车耗时过长，且坠落、刮蹭、碰撞和无法使用的情况经常发生。3、资价不符：一方

5、面主管部门对车位配比控制极为严格，小区车位不足情况已经避免。另一方而自新物管条例岀台后，对停车费用上限做出明确规定。结合建造成本和租、售价，车位已不具有明显的升值空间，甚至于倒挂。4、管理不善：各小区对地面乱停车现象均不做控制或无法控制，车主自然趋利避害。逍遥苑机械停车位投资方式及运营方式建议1、建设方出资或与建设方合作出资（倾向于后者）首先，建设方出资可避免我方前期大量资金投入，月•冇建设方出资建设的案例可考，但应选择真正实力厂家，而非一般的设备销售商；其次，由于目前的机械停车位租售态势，加之众多物管公司对地面

6、停车控制不严，导致建设方对于全额出资的兴趣渐减。2、产权归于建设方或双方按出资比例占有在一定的投资回报年限内，机械停车位的产权归于建设方，如共同出资建设，则按比例占有。所有机械停车位一律交由建设方运营。3、运营成本及收益均归于建设方运营屮一应相关费用、管理、人员均由建设方提供和负担，其收益也归于建设方。A、鉴于不得出售及租期20年上限的规定，如合作出资，则我方占有产权的机械停车位一律在剔除运营成本后进行以租代售，收回部分建设成本；B、对于普通的地面、地下停车位，以及沿店面车位，全部按以租代售的形式对车主进行转让，

7、价格按年限不同进行梯度区分，尽量促使车位选择最高年限。这样一方面可以有大量资金迅速冋笼，另一方面可促使部分车主选择进入机械停车位按丿」缴费停放，从而可缩短给予建设方的运营年限。C、为达成以上目的，需物业公司一方面对地面停车和酒店、店面停车进行管理，另一方在所属各类车位费用标准进行调整，以期促成我公司所期望的目的和效果。市场部2011-11-24