住房金融体制的国际比较研究及对我国的启示

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1、住房金融体制的国际比较研究及对我国的启示陈杏，胡金星i摘'说］对国际住房金融的基本融资模式进行概括，并对英屮占主导地位的市场化融资模式进行深入的分析与比较，在此基础上，介绍了各国住房金融发展状况。最后对我国住房金融的发展方向提出了政策建议。美国的住房金融模式曾被广泛认为是中国住房金融未来发展的标杆，但在次贷危机z后，我们的视野显然要超越美国模式。世界上还冇哪些住房金融体制可供屮国学习和参考？本文为此作一些初步的归纳和整理，希望对国内研究者和决策者有所裨益。1、国际住房金融的基木融资模式根据住房贷款的融资来源不同，国际上的住房融资模

2、式基本上可归纳为公共住房银行模式、强制住房储蓄模式、合同住房储蓄模式、商业资本市场模式等四人类型(BIS,2006)o1.1公共住房银行模式公共住房银行是为实现公共住房政策冃标而由政府设立的具有公益性的住房银行。其启动资金来自政府财政，日常资金由发行债券、会员制募集等形式融资。公共住房银行的主要功能是直接或间接向个人以及公共住房开发商发放成本低廉的住房贷款。此外，它还承担了住房贷款担保、商业住房贷款贴息、特殊融资等多种公共服务。代表性机构有口本住宅金融公库、韩国国家住宅基金(NHF)、瑞典住房金融公司(SABA)、美国联邦住房贷款

3、银行(FHLB),以及挪威、芬兰、印度、菲律宾的国家银行。1・2强制性住房储蓄模式即政府用公权强制有工资收入的居民定期进行住房储蓄，雇主配比，以大规模归集住房贷款资金的一种模式。参与者可以得到比市场贷款利率低的优惠贷款，贷款额度与存款挂钩。新加坡的屮央公积金和小国的住房公积金是典型代表。此外巴西等国也有类似制度安排。1・3合同住房储蓄融资模式即居民自愿通过契约合同储蓄来获得住房贷款资金的模式。贷款数额一般与预存储蓄结合，低存低贷，内部封闭运行。典型代表有徳国住房储蓄银行，在东欧转型国家被人量仿效。此外，该模式也存在于奥地利和法国。

4、但法国的住房储蓄计划只归集资金，住房贷款出商业银行进行。1.4商业市场融资模式这种模式下，商业银行等房贷发放机构通过吸存屈民活期与定期存款、储蓄存款或者在二级资本市场发放抵押贷款证券來获得住房贷款来源资金。这是最为普遍的房贷融资模式，在各国占据主导地位。2、市场化住房贷款的融资模式冃前，世界各国住房金融中，市场化融资占据着主导地位，但不同国家中又存在着不同做法。根据融资來源不同，可以进一步把市场化住房贷款的融资模式分为两大类，见表1。衰1市场化住房贷款的送资模式细分一级市场疲资•级市场磁资贷款融资模式存贷机构融资居民定/活存款与创

5、按揭银行—贷款债券小“您卿・]MM）融资SPV按掲贷款支持■仔Rrlai)deposlimtitution)不可恳回保证抵押贷款债鼻证券（MBS）融资典型代表英国意大利大多数发展中国家・■徳国法EB西班牙9IA众多东欧中並转型国家•丹麦智利曼酋哥・■艾同加拿大澳大利亚日本辟国香港.■•贷款资金來拯居民储番或者活/疋期寻戒（资本帀场）债券投资者（资本帀场）债券投资者资本帀场投资者腭贷放贷机构閤业银行专业隹雳5?浹组织保玲公转按揭银行按揭银行简业银行保陟公司等值用风险承担放贵机构.或政府/保•峻公司（如果提供担保：放贷机构/投资者放贷

6、机构/投资考专业机构SPW投资*/«W利军风絵承担借款人（居民）借款人（居民）投资者投资者按揭贷款条款浮动利率短期3）定札率常有提朝还欷罚金长期固定利率为主有提前还款崗金•长期S1定利率为主没有提肩还款有金.长期固定知率为主无提前还款罚金•评价融资规根小贷款流动性羞发贷机构风締高••滋资規樓大货執沈动性较好发贷机构风险较高■融资规樓大贷絃流动性较好发贷机构风险较高•磁资规樓巨大贷款流动性好发贷机构非中介化风险低•2.1依靠-•级市场融资的存贷机构模式这种模式下，放贷机构（商业银行、储蒂银行、储蓄协会等）自行吸收居民各类存款（活期、

7、定期和储蓄存款），自行发放房贷，根据自家机构吸存的规模决定放贷的规模。这是传统房贷模式，也称为“零售”存贷款模式。这种模式中往往是多元化业务经营的（全能型）商业银行起主导作用。但也有部分国家存在专业住房信贷组织吸纳居民储蓄和定期存款，专门用之于住房贷款。由于储蓄和活期、定期存款都是短期资金，而按揭贷款是长期资金，这种融资方式意味着负债资金与资产资金Z间在到期期限的高度不匹配，资金流动性十分不好。而且限于自吸自贷，贷款规模受到很大限制。2.2依靠二级市场的融资模式这种模式下，放贷机构发放贷款后就把贷款资产组合以发行证券的形式转售给公

8、开资本市场上的投资者，贷款产权或未来收益权被转移，放贷机构重新获得融资,被称为按揭贷款证券化。它实现了贷款从“贷款贷款收回再贷款”的传统模式转变到“贷款贷款出售再贷款”的现代模式。二级市场融资模式屮，投资者一般都进行长期投资，可以提供长期稳定的资金