第六章 土地使用权评估

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第六章 土地使用权评估n 学习重点与目的:n 1、了解土地、地价的特征;n 2、掌握多因素综合评价方法;n 3、掌握基准地价修正系数法;n 4、掌握路线价估价法。第一节 土地与土地使用权n 一、土地n 土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。n 广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由 土壤、气n 候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自 然综合体。 土地具有两重性,因为它不仅是资源,也是资产。n 土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。n 地球提供给人类可利用的土地数量,叫做土地的自然供给, 它反映了土地供人类使用的天然特性,其数量包括已利用 的土地和未来可供利用的土地。n 土地的经济供给:是指在土地的自然供给范围内,对土地 进行了开发、规划、整治,以满足人类各种需求的供给。二、土地的特征n (一)土地的自然特征n 1、位置的固定性;n 2、质量的差异性;n 3、不可再生性;n 4、效用永续性。n (二)土地的经济特性n 1、供给的稀缺性;n 2、可垄断性;n 3、土地利用的多方向性;n 4、效益级差性。三、土地使用权n 地价一般是土地使用权的价格。n 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。n 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:① 居住用地 七十年;② 工业用地五十年;③ 教育、科技、文化、卫 生、体育用地五十年;④ 商业、旅游、娱乐用地四十年; ⑤ 综合或者其他用地五十年。 第二节 地租与地价n 一、地租理论(说明土地价值的产生)n 马克思的理论:认为,地租是土地所有权在经济上的表 现形式,真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的 货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。n (1)绝对地租:是土地所有者凭借土地所有权的垄断所 获得的地租——土地出让金n (2)级差地租:是由于土地自然差别(级差地租1)或 对同一土地连续投资,投资收益差别所导致的地租(级差 地租2)。n 级差地租1原理告诉我们,处于不同位置的土地,其价格 是有差别的,在评估土地使用权价格时,必须了解其地理 位置和环境。n 级差地租2原理告诉我们,在同一块土地上连续投资,投 资收益率是有差别的,在评估土地使用权价格时,必须考 虑土地的用途,如工业用地、商业用地、住宅用地等。n (3)垄断地租:n 二、地价理论(说明地产价格的决定理论)n 一般商品的价格是以价值为基础,上下波动的,而价值 是生产商品的社会必要劳动时间决定的,土地不是劳动产 品,其价格决定也具有特殊性。n 地价的本质是地租的资本化 三、地价的特征n 1、地价是地租的资本化;n 2、地价是权益价格n 3、土地具有增值性;n 4、地价与用途相关;n 5、地价具有个别性;n 6、地价具有可比性。第三节 土地定级基本原理n 一、土地分等定级基本思路n (一)土地分等定级的定义n 土地分等定级是在特定的目的下,对土地的自然和经济属 性进行综合鉴定,并使鉴定结果等级化的过程。 (二)土地定级与土地分等的概念 土地定级是指在特定的目的下,对土地质量和使用效益及 其在土地空间上分布差异状况的评定,并用等级序列表示 其差异或优劣程度的过程。n 城镇土地分等是根据城镇土地利用的地域差异,分析影响 城镇间土地利用效益的各种因素,评定各城镇土地的整体 效益,划分全国各城镇的土地等次。n 土地定级是在一个特定的城市内部进行,而土地分等是在 城市与城市之间进行n 三)多因素综合评定法的基本思路 多因素综合评定法是通过对城市土地在社会经济活动中所 表现出的各种特征进行综合考虑,揭示土地的使用价值及 其空间分布的差异性,划分土地级别。n 它的基本思路就是依据一定的目的和原则,以土地单元为 样本,选择对土地单元发生作用的因素和因子作为鉴定指 标,并赋予相应参数,然后用适宜的计算方法将样本加以 归并,即划分土地级别。n (四)多因素综合评价方法的基本公式 既然城镇土地是多种因素相互作用的结果,如果对每种因 素、因子的影响力赋予一定的分值和权重,经过累加,就 能获得每块土地综合影响力的大小。n m P ? ? Pi Wi i=1 n Pi ? ? PjWj j=1n (五)多因素综合评价方法的特点 多因素综合评定法符合事物发展变化的规律,其主要优点是 考虑了影响土地的多种因素,评价结果能较全面地反映城镇 土地的自然属性与经济属性,从经济效益、社会效益和环境 效益诸方面综合显示土地的质量。n 其次,由于选择的因素都直接与土地质量有关,在评价中排 除了其他无关因素的干扰,精确性较高。n 该法还可以根据各地具体情况,选取适用于本地特点的因素 因子体系,在不同类型的市镇中,都可以灵活应用。n 归结起来,多因素综合评价方法不仅具有较高的科学性,同 时简便易行,可操作性强,易于普及推广。n 二、城镇土地定级的因素因子体系 定级因素是指对土地级别有重大影响,并能体现土地区位 差异的经济、社自然条件因素。n 影响土地级别的可主要归纳为商服繁华度、交通通达度、 城市设施完备度、环境优越度、人口状况等五类。n (一)选择定级因素因子的基本原则 1 、 影 响 大 , 对 分 级 具 有 重 要 作 用 ; n 鉴别方法:n (1)层次关系;n (2)专家评议,赋予权重值;n (3)根据城市性质分析。 2、覆盖面广,适用于城市各类用地;n 3、反映土地质量差异。 (二)定级因素指标体系n P136 表6-1三、定级因素确定方法n (一)由定级工作组确定n (二)特尔非法四、土地级别的确定n 土地级别确定时应遵循的原则:n 1、确定的土地级别之间,收益差别要明显;n 2、在不影响土地级别的科学评定基础上,尽可能考虑成 果实施的可行性和可操作性;n 3、对测定的土地级别,应实际界定出级别的边界。第四节 基准地价及其修正系数法n 一、基准地价的含义n 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、 住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平 均价格。n 我国目前的基准地价表现形式是区片价和路段价。 n 基准地价评估主要有两个环节:n 一是基准地价评估区域的确定,二是基准地价确定。 n 评估区域的确定主要有两种方法:n 一是根据土地定级与估价相结合的原则,以土地级别作为 控制基础,用多因素综合评定法划分土地级别,以土地级 别作为基准地价的评估区域。n 二是应用房地产市场资料,评估标准宗地地价,根据标准 宗地地价的差异性,划分地价均质地域为基准地价评估区 域。n 第一种方法适用于我国大多数大中小城市,第二种方法的 前提条件是城市房地产市场比较发达,且房地产交易样点 多,空间分布较均匀。 二、基准地价测算的基本思路n 基准地价测算主要采用如下方法:依据土地 使用权出让、转让、出租、房屋出租、买卖、 以地换房、征地拆迁、联营人股等资料,分 别采用多种方法试算样点地价,对样点地价 经过年期、容积率、交易情况、土地条件等 修正,得到标准宗地地价,然后根据评估区 域内的标基准地价确定后,还要评估标定地 价。 n 标定地价是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中, 在 正 常 经 营 管理条件下,具体宗地在一定使用年限内的价 格。n 标定地价评估可以以基准地价为依据,根据土地使用年限、 地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估, 也可以利用房地产市场交易资料,采用宗地评估的一般方 法评估。n 在基准地价评估项目中,一般都要编制基准地价修正系数 表,以满足评估标定地价的需要。 根据地价影响因素对宗地地价的影响程度,一般主要选择 区域因素和个别因素,对大量样点地价与各种因素关系进 行数理统计和分析,求出各种因素的修正系数。n 一般选取的区域因素有:道路状况、公共交通情况、人口 情况等;n 选取的个别因素有:宗地地质条件、地形条件、形状等。 三、基准地价的特点与作用n (一)基准地价的特点n 1、基准地价是区域性价格。 2、基准地价是土地使用权价格。 3、因为基准地价是区域性价格,因而必定是平均价格。 4、基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。 5、基准地价是单位土地面积的地价。 6、基准地价具有现实性,是评估出的一定时期内的价格。 一般应每年或每两年对城市土地价格进行全面或局部调整, 更新成果。n (二)基准地价的作用 1、具有政府公告作用; 2、宏观调控地价水平的依据; 3、是国家征收城镇土地税收的依据; 4、是政府参与土地有偿使用收益分配的依据; 5、是进一步评估宗地地价的基础; 6、引导土地资源在行业部门间的合理配置。四、基准地价修正系数法的基本思路n 基准地价修正系数法,是利用城镇基准地价和基准地价修 正系数表等评估成果,按照替代原则,将待估宗地的区域 条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对 照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正, 从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。五、基准地价修正系数法的适用范围n (一)适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价,即该 城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。n (二)基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地 地价评估,因此,可快速方便地进行大面积的数量众多的 土地价格评估。n (三)基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及 其修正系数的精度,因此,该方法一般在宗地地价评估中 不作为主要的评估方法,而作为一种辅助方法。六、基准地价修正系数法估价的程序n (一)收集、整理土地定级估价成果资料 主要包括:土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、 基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素条件说明 表等,并归纳、整理和分析作为宗地估价的基础资料。n (二)确定修正系数表 根据待估宗地的位置、用途、所处的土地级别、所对应的 基准地价,确定相应的因素条件说明表和因素修订系数表, 以确定地价修订的基础和需要调查的影响因素项目。n (三)调查宗地地价影响因素的指标条件 按照与待估宗地所处级别和用途的对应的基准地价修正系 数表和因素条件说明表中所要求的因素条件,确定宗地条 件的调查项目,调查项目应与修订系数表中的因素一致。n (四)制定待估宗地因素修正系数 根据每个因素的指标值,查对相对应用途土地的基准地价 影响因素指标说明表,确定因素指标对应的优劣状况;按
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