第四章零售商业物业管理

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1、第四章零售商业物业管理第一节　零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。又称为商业地产。零售商业物业的范围相当广泛，从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国。在商品流通市场上，零售是指商品市场流通的终端。零售是包括所有向最终消费者直接销售商品和服务，以供其作为个人及非商业性用途的活动。零售业物业分类按业态对零售业物业进行分类：零售业态：指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。我国零售业态分类体现了零售业物业及其商品结构的特点，即同

2、时考虑了经营方式、商品结构、目标顾客、服务功能及选址、商圈、规模、店堂设施等。按照零售业态的不同，我国的零售业物业分为百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等。（根据《中华人民共和国标准—零售业态分类》）百货店：在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。超级市场：采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。大型综合商场：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。便利店：满足顾客

3、便利性需求为主要目的的零售业态。专业店(specialtystore,S.S)：经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。专卖店(exclusiveshop,E.S)：专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。购物中心(shoppingcenter,S.C)：企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。家居中心(homecenter,H.C)：以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。仓储商店(discountstore,D.S)：在大

4、型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。第一节　零售商业物业及其分类二、零售商业物业的发展简史（一）国外零售商业物业的发展关于百货商店(DartmentStore)的产生时间，西方学者有不同的看法。有人认为，随着工业的发展和村镇发展成为城市，普通商店逐渐增加所经营商品的花色、品种、规格，逐渐发展成为百货商店。美国管理学家彼得·德鲁克认为，百货商店最早于公元1600年左右产生在日本。日本三井家族的第一个成员在东京创办世界上第一家百货商店。但是，西方学者普遍认为百货商店最早在1852

5、年产生于法国，当时在法国首都巴黎，有一位名叫A·布西哥的人，开办了一座“邦·马尔谢”(Bonmarche)商店，这是世界商业史上第一个实行新经营方法的百货商店。（二）国内零售商业的发展虽然百货商店在1900年即在我国出现，但在我国获得长足的发展是在1949年新中国成立之后。建国后我国政府兴建的第一座百货商店是北京市百货大楼，它建成于1955年9月。据统计，1956年我国共有各类百货商店2100余座。改革开放使我国零售商业发生了巨大变化。全国大中城市自上世纪80年代后掀起了一次又一次的新建或改建百货店的高潮。20世纪80年代中期，全国年销售额超过1亿元的百货商店、商城或商厦

6、已超过200多家。我国购物中心的萌芽出现在20世纪90年代中期，主要位于北京、上海等大城市的繁华商业区中写字楼的裙房内，例如上海的时代广场,北京的赛特购物中心、丰联广场等。从20世纪90年代末期开始，我国一些大城市里也逐渐出现了一批规模较大、零售业态复合度较高的摩尔(ShoppingMall)，例如广州天河城、上海友谊南方商城、北京世纪金源购物中心等。第一节　零售商业物业及其分类三、零售商业物业经营管理的内容1、招商及承租户组合2、零售技术（1）商品选择，迎合消费者．对流行、款式、品质及价格需求；（2）选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定；（3）商品盘存，与当

7、前销售量相匹配的供应数量；（4）橱窗陈设必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换；（5）商品内部陈设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，标价清晰规范。第一节　零售商业物业及其分类3、物业维护4、营销重点包括情境分析、问题与机会分析、目标与宗旨、营销计划的主要策略和手段等。5、保险及风险管理6、财务管理第一节　零售商业物业及其分类四、零售商业物业经营管理的类型（一）策略与运行管理在市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、调整等。从管理层面上来看，策略与运行管理是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零