房地产投资分析实施报告

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'房地产投资分析实施报告'
.关于余东房地产开发项目投资分析与财务计划报告 假设条件 (1)该项目拟三年建成 (2)报告中有关成本的明细参考余坤房产并稍微修改投资估算1.数据来源:(1)土地费用合计:22512万元序号项目单价(元/m2)土地面积( m2)合计金额(万元)1.1土地取得成本450048154216691.1.1土地使用权出让金4500   1.1.3拆迁安置补偿费1.1.4土地相关税费1.2土地开发成本175 8431.2.1地上物拆除、渣土清运1751.2.2场地平整费用序号项目取费标准(元/m2)土地面积( m2)金额(万元)1规划、设计、可研费33.00 48154158.91.1规划费2.001.2设计费26.001.3可研费5.002水文、地质勘察费8.00 38.62.1测绘费1.502.2勘探费6.503策划费 1572.2 合计56 269.7(2)前期工程费合计:269.7万元(3)建筑安装工程费用合计:14492万元项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计(万元)单价金额(万元)单价金额(万元)单项工程14634*612513478431203598单项工程25210*151351105584333610894合计1059541403645614492序号项目取费标准(元/m2)总造价(万元)(已土地面积为基准)4  基础设施(含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网)130626(4)基础设施配套合计:626万元(5)开发期税费估算合计:1479.2万元序号项 目金额(万元)(以建筑面积为取费基准)建筑面积:105954 m2估算说明(元/m2)1配套费847.6802质检费31.833建筑管理费12.71.24卫评费14.81.45环评费12.71.26墙改基金127.1127绿化费106108白蚁防治费24.42.39土地使用费42.4410再就业基金1061011教育专项基金1061012编标费21.2213招标费10.6114规划许可工本费5.30.515土地证工本费5.30.516施工许可证5.30.5 合计1479.2 139.6(6)不可预见费和管理费用合计:序号项目金额(万元)说明1土地费22512   2前期工程费269.73建安工程费144924基础设施费626合计37899.71不可预见费1895 (1)+(2)+(3)+(4)*5%2管理费1137(1)+(2)+(3)+(4)*3%(7)其他费用合计:434.8万元其他费用包括临时用地、临时建设费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费及工程保险费等。估算取费:建安工程费*3%=14492*0.03=434.8(万元)估算项目总投资额:47679.5万元 (1)不含财务费用的总投资的估算(单位为万元)根据前面表格条件:土地成本21699土地开发成本843第一期第二期建安成本14492359810894前期工程费269.7管理费用1137不可预见费1895其他费用434.8开发期税费1479.2基础设施配套626建筑面积销售单价(万元)工程项目119462.8278040.7销售面积:105954工程项目250797.5781500.65销售收入:70260销售费用3513.02所以不含财务费用的总投资为:46388.715(2)确定各年银行贷款数额(单位:万元)第一年投资:28540.2其中:自有资金:22000(其中,21699用于土地出让金,301万元用于其他)银行贷款:6540.2第二年投资:9012 (全部来自于银行贷款)第三年投资:8836.5(全部来自于销售收入)(3)详列财务费用估算过程在计算之前,分析一下本项目的计算期。建设期3年,本项目分两期建设,从第2年开始计;还款期2年,从销售期第2年开始计,销售期为4年①建设期利息第一年计息:261.61第二年计息381.41建设期利息合计为643.02前两年本金和利息和为:16195②还款期利息(等本偿还并支付利息)第2、3年还本:8097.6第2年年末:还本付息:8097.6其中:本金为7776.1,利息为321.5第3年付息:647.81第3年年末还本付息为8745.4其中:本金为7776.1,利息为969.3③项目总投资的估算不含财务费用的总投资+财务费用:47679.5其中,开发成本:41738.7开发费用:5940.8(其中财务费用1290.8)7.2投资估算结果序 号项 目总 投 资(万元)1开发建设总投资47679.51.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地出让金土地开发成本前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用21699843269.762614492113735131479.2434.818951290.82项目总投资47679.52.1开发产品成本47679.57.3资金使用及筹措
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