房地产开发项目全过程管理

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1、§3.10房地产开发项目全过程管理王祖和1主要内容全过程管理原理全过程管理实务2全过程管理原理计划与控制原理系统原理目标管理原理PDCA循环原理执行力原理程序化原理3——计划与控制原理计划与控制过程概览计划与控制原理41.项目计划与控制过程概览52.项目的计划与控制原理什么是计划？什么是控制？一定的主体，为保证在变化着的外部条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，采用一定的方法，对被控对象进行监督、检查、引导、纠正的行为过程。6街道挖沟——取土烧砖——引水成渠——运送建材——修建皇宫——废料填沟——

2、平整建街北宋皇宫修复工程[丁渭工程]——系统原理7——目标管理原理目标管理中的SMART原则1.目标必须是具体的（Specific）；2.目标必须是可以衡量的（Measurable）3.目标必须是可以达到的（Attainable）；4.目标必须和其他目标具有相关性（Relevant）；5.目标[‘必须具有明确的截止期限（Time-based）；8——PDCA循环原理系统思想目标管理动态控制PDCAPDCA执行！项目目标9——执行力原理10影响项目执行的主要因素人员、制度、流程、文化等方面的问题都有可能导

3、致缺乏执行力的结果。1.缺乏执行意识2.缺乏执行型项目文化3.缺乏执行能力4.文件自身存在问题5.执行机制6.项目经理7.执行过程问题11提高执行力的途径12——程序化原理流程的定义：为达到期望的管理或业务目标，在一定输入资源基础上，通过明确的组织、人员执行并产生特定输出结果的一系列的管理或业务活动。输入资源输出结果（目标）活动1活动2活动5活动3活动4流程边界流程“流程”的六个要素：目标、输入资源、人员（岗位）、活动、活动间的相互作用（协作关系）、输出结果。13流程管理流程象人体的神经系统,它确保了组

4、织功能的正常运转与协调一致性流程是组织的基本运作环境,直接影响到人的行为进而影响组织的文化坏人在好的制度下可能会变好,好人在坏的制度下可能会变坏为什么我们总是延迟交房？已经习惯了!14对内：顺畅的内部管理秩序公平的评价体制有效的执行准则清晰的职责和责任知识和经验的积累对外：高度的顾客满意高度的顾客信任度和忠诚度有责、有序、有效流程管理带来什么？15案例：某房地产公司精细化流程80％房地产企业管理水平没有达到规范化阶段，20%房地产企业正在致力于从规范化向精细化管理转变创业期成长期成熟期发展阶段衰退期手工

5、作坊粗放式规范化精细化精益化没有流程建立流程完善流程优化流程16流程体系-流程清单17全过程管理实务18房地产开发全过程项目设想项目论证项目策划项目立项项目招标项目设计项目施工销售竣工交付19项目设想20项目论证21项目立项22项目策划项目目标策划项目分解组织设计合同策划计划体系创优策划销售策划制度策划23目标策划目标的三个方面：1、成果性目标2、约束性目标3、利害相关方都满意24案例：某房地产项目总目标⑴项目交付物：总建筑面积125000平米。三栋六层花园洋房、十四栋小高层建筑以及两处会，总户数541

6、个单位的高档住宅小区。⑵项目工期目标：2001年4月项目启动，2003年12月竣工交付（后调整为2004年9月竣工交付）。⑶项目成本目标：项目全部开发费用控制在58941万元之内。⑷项目质量目标：项目综合质量达到国家现行验收规范合格标准。用户满意率95%。⑸项目安全目标：设计无安全隐患，施工无重大责任事故。25项目分解26案例：某房地产公司部分制度清单技术管理制度质量安全考评制度工程变更管理制度进度款管理制度竣工结算审核制度风险管理制度合同管理制度材料采购管理制度信息管理制度会议管理制度报告管理制度工程

7、档案管理制度27项目招标28项目设计设计管理的目的为了规范项目从前期方案设计至工程完成整个过程中的勘察设计管理流程，明晰勘察设计管理中的参与各方职责及工作界面，制定设计管理规定。设计管理的基本目标是通过对整个勘察设计过程有效的管理，确保勘察设计质量、控制勘察设计进度，提高项目技术经济合理性，保证项目实施的顺利进行。29案例：某房地产公司项目设计管理勘察设计质量管理目标：通过对勘察设计任务策划、明确建设标准、勘察设计合同约定及其实施过程的审查，保证勘察设计单位投入足够的劳动力和在预定的计划工期内完成勘察设

8、计工作，按要求提供合格的、满足建设需求及行政审批要求的各阶段设计成果。30勘察设计进度管理目标：勘察设计准备目标，包括勘察设计条件确定的时间目标和勘察设计基础资料提供的目标，其影响设计能否顺利进行和设计时间；时间目标，即方案设计、初步设计、岩土及场地工程地质勘探、施工图设计交付时间；各有关阶段勘察设计审批目标。31勘察设计阶段投资控制目标：初步设计概算不超过可行性研究报告中总投资估算；施工图预算不超过初步设计概算，且由设计变更引起的费用增加