关于物业保安服务法律责任的分析

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1、关于物业保安服务法律责任扩大化问题的分析一、相关法律知识1、法律责任：广义：与法律义务同义,即法律上规定人们必须履行的某种责任或行为界限。法律权利：法律赋予人们的某种利益或行为自由。狭义：专指违法者对自己实施的违法行为承担的责任，违宪责任、刑事责任、民事责任、行政责任。2、民事责任：民事主体违反合同义务或者法定义务而承担的法律后果。主要是合同责任和侵权责任。3、合同责任：主要是违约责任，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定时依法承担的违约责任。承担违约责任的方式：a、强制履行b、赔偿损失c、违约金4、侵权责

2、任：以过错责任为原则，以无过错责任为补充，承担民事责任的方式：1、停业侵害2、拆除障碍3、消除危险4、返还财产5、恢复原状6、修改、更换、重做7、赔偿损失8、支付违约金9、消除影响，恢复名誉10、赔礼道歉二、关于《关于中华人民共和国治安管理处罚条例》1、为加强治安管理、维护社会秩序和公共安全保护公民合法权益，保障社会主义现代化建设的顺利进行制定本条例；2、维护公共安全包括：维护在公共场所活动的公民的人身安全，维护公私财产安全；3、公安机关对违反治安管理条例的人坚持教育与处罚相结合的原则；4、处罚种类：警告、罚款20

3、0元以下，拘留（1-15日）。三、物业保安服务的产生与发展的三个阶段（一）物业保安服务的产生1、与物业管理同步产生，是物业管理的组成部分2、物业区域封闭管理的产物（建筑物区域区分所有权）3、市场需求（二）发展的三个阶段1、第一阶段保安服务的发端（1981年3月—1994年3月）（辞源：治安：政治清明国家安定）1981年3月深圳市第一家涉外商业房管理专业公司—深圳市物业公司成立。对住宅小区实施专业管理提出“护一方热土，保一方平安”的保安服务宗旨，1994年，建设部在总结我国物业管理行业发展实践的基础上颁布建设部第33

4、号令《城市新建住宅小区管理办法》，该办法规定：本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及公共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。该办法以建设部令的形式明确了保安服务具有治安管理的法律责任，在客观上起到扩大保安服务法律责任的误导作用2、第二阶段保安服务法律责任扩大化（1994年4月—2003年8月）建设部33号令颁布至2003年国务院颁布《物业管理条例》前，物业保安服务法律责任扩大化的承诺举例（辞源：保安：保护，使安全。）1、防盗、防破坏、防意外、防人为突发事

5、故2、避免所管区域内财务受损失，人身受伤害，维护正常的生活秩序3、在整个物业管理中占有举足轻重的作用，是业主（住户）安居乐业的保证4、护一方热土，保一方平安5、对违反物业管理规定的业主（住户）罚款6、与小区业主签订机动车辆租赁协议或签订机动车辆保管协议7、物业区域内盗窃等治安案件发案率控制在1‰之内8、物业区域内火灾发生率控制在1‰之内3、第三阶段保安服务开始正本清源走出误区（2003年9月—）《物业管理条例》关于保安服务法律责任的规定:（1）、条例有关规定：第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装

6、修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供

7、相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（2）高院司法解释，京高法发[2003]389号关于物业服务合同的效力物业管理企业虽不具有独立的法人资格,但具备国家规定的物业管理资质的,可也确认其所签物业服务合同的效力。物业管理企业与业主委员会签订的物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该委托行为已经公告且业主接受了物业服务的，应以公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。物业服务合同期限内，当

8、事人一方擅自解除合同的，另一方可要求其承担相应的民事责任。服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同时，不予以支持。关于管理权纠纷物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨碍物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责