卧龙湖别墅推广方案

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1、卧龙湖别墅市场推广策划方案目录第一部分：市场状况分析第二部分：品牌概念整合第三部分：产品策略组合第四部分：市场推广策略第五部分：媒介配合策略第六部分：阶段创意表现第一部分：市场状况分析一、整体现状及趋势1、远郊住宅项目将成为杭州房地产发展新热点在今年5月份房交会上，大量的远郊住宅的出现着实让消费者吃了一惊。从桃花源到卧龙湖别墅，从七里香溪到秀水山庄……可以说现在的房地产商们将目光投向了杭州的郊外地带。目前，杭州市一些有实力的房地产公司，如绿城、南都、金都、耀江、广厦等房产公司都已开始了从市区到郊外的

2、角逐，他们纷纷在杭州周边的余杭、萧山、富阳等地“圈地”开发住宅项目。这些远郊住宅项目从上千亩到上万亩不等，离杭州市区的车程约三四十分钟左右。可以说，在两三年内，一些颇具规模的住宅小区将在楼市上同我们见面，远郊住宅项目肯定将成为杭州房地产发展新热点。未来杭州住宅的主流发展趋势是：生态化、环保化、田园化。远郊住宅的发展与住宅主潮流吻合，其发展前景自然大有保障。远郊楼盘将成为杭州房地产市场热点勿容置疑。2、远郊住宅项目前景看好，但风险与误区并存。远郊房产，即将要进入到群雄逐鹿的时代了。从房地产开发的规律来

3、看，远郊房产同样存有鲜为人知的陷阱。对房地产商来说，土地的先期占领已经成为成功与否的一个标志，人家没有看到的机会，可能有很大的超额利润，一部分人看到的机会，就逐步转化为平均利润了。而大部分人都看到的机会，那可要当心了，机会与陷阱的距离并不远。郊区化居住，是城市发展的必然趋势，但不是现在时。杭州毕竟只是一个中等城市，尽管余杭、萧山已正式划入杭州版图，但这仅仅是行政划分上的一相情愿罢了。杭州中等城市的特征，特别是单一的市中心特征，最终决定了杭州人的远距离承受力（时间成本）是无法和北京、上海，甚至广州、深

4、圳的消费者相比的。城市居民是依靠城市的功能而生活的，我们无法说服更多的人用现在交换未来，用所谓的环境、气派去交换实实在在的生活。远郊房产市场的成熟要与城市交通、居民收入、城市审美、居民承受力等同步发展，对传统追求相对精致复杂生活的杭州人来说，远郊房产目前依然是颗青苹果而已。（续）远郊住宅项目前景看好，但风险与误区并存。城市住宅郊区化并不等于居民郊区化居住。目前杭州的城郊房产主要分布在余杭、富阳和萧山等地，其中大部分集中在西部余杭境内。杭州10余家开发公司打造的主要是排屋、别墅，尽管单价如其称在250

5、0-3000元间，但总价依然不菲，排屋总价在55万元到65万元之间，别墅总价在100万元左右，目标客户群基本是锁定中等收入以上的家庭，看来现阶段城市住宅郊区化与普通老百姓还是无缘。同样是在郊区购房，境遇却完全两样。其实在郊区购房的潜在消费群很明晰，主要有两大类：一种是追求“环境”的消费者，这部分人属于有钱人，有钱人有私家车况且不怕价格贵，就是要好环境；另一种是市中心买不起房的人，于是只能牺牲时间，根据自身经济实力到郊区去购房。后一种购房者主要分布在城北城东的下沙、九堡一带，而前一种购房者则主要是排屋

6、、别墅的目标消费群。因此，城郊房产的开发定位非常重要，它同时也决定了其市场推广、销售等策略的不同。（续）远郊住宅项目前景看好，但风险与误区并存。蛋糕究竟有多大？分蛋糕的人却越来越多！杭州目前的远郊别墅开发热是有其特殊背景的。市区没有地或只有高价地，开发商只好去外地或远郊，因为交通、基础配套等原因，只好开发别墅。据统计，目前远郊正在储备和想要储备的土地总量在36000亩左右，包括下沙、星桥、老余杭、闲林、富阳银湖开发区和萧山等地。虽然市场短期内对别墅有极大需求，但从目前的态势看，近、中期别墅的供应量有

7、可能远远超过需求量。蛋糕正在开发商、政府、媒体的共同努力下做大，但分蛋糕的人也越来越多。其实凭心而问，这块蛋糕究竟有多大？另具专业人士而言，别墅的需求量其实很小，据5月份春季房交会上的统计，只有5%左右。毕竟楼市是涨是跌，还看市场有效购买力。行必思，思必慎，慎必果。杭州房地产开发水平虽然与发达地区的差距正在缩小，但无论资产规模、开发理念，还是管理水平、人才储备等，离真正的竞争市场还有较大差距。房产开发还没有引入真正意义上的市场调查、消费者调查。项目的开发带有较大的盲目性、随意性，合理操作思路缺乏。尤

8、其别墅不象市区住宅那样转换余地比较大，一旦套牢真正套牢。●这一购房大军中颇特别的生力军不容小觑。●较年轻，质素高，接受高等教育；●事业上小有成绩、正处于上升阶段;●工作忙碌；中高收入阶层；(月入过万元，家庭月入接近两万)●更重视拥有私人生活空间；追求与众不同的生活；要求提高生活素质、强调生活品位但不希望因居住距离远而增加生活负担。●购房需求表现在：希望“一步到位”，环境靓，要求是湖景、水景、山景盘；要求别具一格；楼盘品质要求高，用料精，设计好；关注楼盘与自身形象的配合