[精品]佘山三号项目销售策略与销售计划

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1、余山三号（暂命名〉项目——销售策略与销售计划一.销售策略（一）主题卖点诉求融入自然、精致生活，深刻体会自然的四季和生活的享受本案成功的关键在于项目本身充分融入了余山国家AAAA级旅游渡假区的大板块感念，以上海自然环境最好的别墅聚居区的地理位置为依托，使得项目远处有山，近处有景，将人与自然的距离不断拉近，阐释了生活与自然的美好结合。本案目是目前余山别墅区内单栋别墅面积最小（210itf-420itf）、总价最低的独栋别墅区，这将使得我们项目针对的客户群更为广阔，不单单是传统的别墅目标客户群，还将公司的CEO,中高层管理人员等也纳入其

2、中。项目重点打造小区的内部环境与花园环境，根据季节的不同，呈现出来的景观效果亦不同，结合山景使得我们的诉求重点更加明显。本案既没有简单的照搬现在大多数高端独栋别墅项目的市场定位（大占地、大面积）、也没有为了达到利润目的而将室内面积最大化（周边竞争楼盘面积均为300m2至800nf）。而是把区域内的独特定位和市场新需求很好的结合在一起，使得本案的特点极为突出，在区域内与其他竞争楼盘形成了鲜明的对比。本案附送高品质的半地下室，每栋地下室均采用采光天井或采光窗的形式，使得项目地下室的利用率得到了极大的提高本案附送精心打造的花园，户与户皆

3、为不同，景与景遥相呼应。（二）我们的目的>如何首先让本案的目标客群对项目产生认知和兴趣。>如何接着让他们了解继而产生购买欲望从而付诸行动。为达到以上两个目的，我们的行销通路应该双管齐下：/广度的媒体宣传/与众不同的活动方案将这两者有效地结合起来，定能达到我们预期的销售目标。（三）广度的媒体宣传（媒体策略〉★大众传统媒体：NP、电视、网络.短信.商务楼宇液晶电视NP以《申江服务导报》、《新民晚报》为主，搭配本案的各种活动强力造势，全面铺开，形成口耳相传的效应，使本案得到广泛关注，形同时也引起目标客群的关注。短信以本区域受到的关注度来

4、说短信的宣传效果是最快捷、最有效、最直观的，通过短信公司对目前一些CBD区域内的手机用户进行大面积的覆盖，争取达到CEO、中高层领导在第一时间了解到本项目的动态。并且通过反复的短信覆盖以加深其对本项目的认知度。电视和网络其生动的画面和悦耳的声音更容易打动人心，可以补足仅靠NP和短信不能达到的效果。商务楼宇液晶电视在各大CBD区域、人潮多的高级写字楼、银行、犬型商场、星级酒店、高档宾馆饭店和高档住宅区的楼宇液晶电视系统播放本案VCR,可以达到提高本案知名度的目的。★影响性广告载体：高炮、大型POP.工地围板、道旗和引导旗.电话拜访高

5、炮、大型POP、工地围板在沪杭高速公路、沪清平高速公路、延安高架旁设置高炮，在市区主干道的醒目位置设置大型的POP看板，在工地周围设置围板、售楼处广场设置看板，以提高本案知名度，塑造企业及本案形象。道旗和引导旗在沪清平高速赵巷出口至嘉松公路到达本案的沿路两旁道旗及引导路标，在项目基地旁设立引导围板。电话拜访从各种途径获得中、高端客户名单电话，通过电话拜访调查、筛选出对本项目感兴趣的客户成为后续活动邀约对象。（四）与众不同的活动方案（现场执行》1、利用上海欣天物业公司的对保安及服务人员的严格选拔要求，每天进行军事化训练，分别为早上门

6、点-门点30；下午3点一3点30（具体情况可根据客户实际来访时间调整〉。2、在售楼处内陈设本项目所有的高端建材及相关说明。3、邀约前期积累客户体验会高端会所各种运动场地，并举行友谊赛。4、举办余山三号项目赞助的“一山一岁一枯荣”摄影比赛5、定期在高端会所内邀请客户参加理财交流会通过以上活动，在整个销售周期内不断的对本项目进行炒热，使本项目在的知名度不断提高。销售执行步骤认知项目亲白回电销售人员接听电话立刻预约来访时间介绍项目认同地段及周边环境认同项甘区域未来的美好规划咼品质的生活!r-受下定成交二、销售计划（一）推案节奏安排1.根

7、据本案施工进度建议：分三期进行销售，一期86套、二期121套、三期145套2.我们计划把本案分三期推向市场（以第一次开盘开始计算推案周期，销售计划中详细叙述），如下表所示:容阶段推案周期推案产品推案户数《户》推案金额（万元》一期2006.9〜2007.1（5个月）独栋别墅86待定一期合计二期2007.2〜2007.8（7个月）独栋别墅121待定二期合计三期2007.9—2008.1（5个月）独栋别墅145待定总计2006.9~2008・1"7个月》（二）销售计划（实际操作细节，则视各阶段销售状况制定〉★第一阶段：销售准备期（200

8、6年6月》1.确定本案总体方案。2.各种销售道具、物料的准备到位和媒体整合。3.对上海市别墅市场（尤其是本区域内的别墅楼盘）进行详细的调研。4•销售代表的招聘、培训及考核，销售团队架构初步完成。★第二阶段：酝酿引导期（2006年7月〜2006年8月