物业治理的经济剖析

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1、物业管理的经济分析物业管理与广大人民群众生活、工作息息相关，近年来，物管企业与业主的冲突不时发生，物业管理已成为社会十分关注的热点问题。一般认为，物业管理不涉及高技术和复杂的管理问题，只是劳动密集型的服务行业。问题是这样普通的行业为什么在运行中却产生了如此大范围的矛盾（北京、上海、广州等大城市都爆发了业主与物管企业的激烈冲突）？根本原因在于看似简单的物业管理，由于理论研究滞后，对物业管理缺乏深刻的认识，目前还没有找到一套符合国情的有效的运行机制。从历史角度看，物业管理在我国城镇的出现，是住房制度改革的产物。我国城镇

2、传统的住房体制下，居民的住房几乎全部由国家或单位建设和分配,低租金承租使用，与此相匹配，房屋的维护和管理也完全由政府部门的房管所和单位的房管部门来承担。随着房改的不断推进，我国城镇80%以上的可售存量公房已出售给个人，停止住房实物分配后，个人购买新建商品房的比例已达到95%,2002年底，全国城镇自（私）有住宅建筑面积56.83亿平方米,住宅自（私）有率为72.86%。由于产权主体的变化，客观上引发了物业管理关系的调整，这种变化主要表现在物业（服务）管理供应主体和缴费主体的变化两个方面。传统体制下,物业管理供应主体

3、是政府下属的房管所（这种房管所一般隶属城市政府的房管局，按事业单位性质设置）和单位的房管部门，居民几乎不承担物业费，所需物业费由房管所和单位房管部门在所收租金中列支，费用不足房管所申请由公共财政拨付，单位房管部门申请由所在单位补贴。居民直接购买新建商品房，一开始就不存在房管所和单位房管部门作为物业供应的主体，但是住房作为居民家庭的消费品和家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，居民对住房的使用、维护、保洁存在客观的服务的需求。如何满足这种需求，自1981年开始我国便逐步产生了以企业作为供应主体的物业管理服务。截止20

4、02年底，全国物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。由于物业管理企业采取向业主（住房产权人）收费提供服务的方式，在现实中引发了很多冲突，个别地方甚至出现了物管企业工作人员殴打业主的现象，引发了社会矛盾，造成了不稳定。在转轨时期物业管理企业与业主的冲突主要表现在以下几个方面：1•业主选择物业服务消费与物业管理企业强制业主消费之间的矛盾。当消费者是否接受服务的行为并不构成对公共利益的威胁时，服务的接受是以消费者自愿为前提的。业主不选择物业服务消费，并不构成对公共利益的威胁，因此，物业管理企业不能将服务强加

5、于业主。现实中往往是开发商开发商品房的同时，也同时出资成立或选择一家物业管理公司来进行管理，待业主入住时面临的就是强制的物业管理服务，物业公司服务好，这种服务提供与接受的关系能够持续下去，物业公司服务不好，由此引发冲突；2.业主认为物管企业收费高或者认为物业管理企业没有提供质价相符的服务，而物管企业认为收费低，引起企业亏损，无法生存；3•公共维修基金的托管和保值增值方式不当，造成对业主利益的侵害。本文试图从经济学的角度对业主与物管企业存在冲突的三个主要问题进行深入分析，以便从机制上找到解决问题的办法，促进物业管理健

6、康发展。一、产权的复杂性和物业管理组织方式的选择看似简单的物业管理问题，但近20年来始终未能探索出一套行之有效的解决办法，关键在于理论界和操作部门忽略了对物业产权复杂性的认识。物业管理中的产权复杂性表现在三个方面：一是产权的物质复杂性。我国城镇居民所拥有的住宅，绝大部分（80%以上，北京为90%以上）是多层（六层以下）和高层（六层以上）楼房，其建造形式基本上是集合式的，业主对其房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权（业主户门以内部分）和不可单独界定边界的房屋公共空间（单栋楼房户门以外部分）、共有设施（共用

7、的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经营性的车场车库等）以及土地的共同所有权。由于单独所有权和共同所有权并存，决定了业主行使所有权会影响关联业主的权利，受到相邻业主权利的制约。二是存量公房产权制度复杂性。公房出售前产权归政府或单位所有，开始出售公房后，在某一区域同时出现了政府产权、单位产权和个人产权并存的局面，不同主体对物业服务的选择出现不一致。政府产权代表希望房管所进行物业管理，单位产权代表希望由单位的房管部门来管理，个人产权代表不希望有收费的物

8、业管理，仍想搭便车，或者希望选择物业公司进行管理。三是产权转换过程带来的复杂性。我国正处在经济起飞和城市化的高速成长期，为改善住房条件和为进入城市人口提供住房，每年要新建大量住房,不少居民所购房屋都是期房，物业管理企业在承担新建房屋的物业管理过程中要同时应对作为产权人的开发商和产权转移后的购房业主。前者是为房屋卖的好需要选择物业，后者是为住用舒适安全需要选择