2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》精华试题7

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1、2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》精华试题7　　1．从本质上讲，房地产价值是客观存在的、不以个别人的主观意志为转移的，是由（　）决定的。　　A.房地产估价师的主观定价　　B．个别市场参与者的思维和行为　　C．市场力量　　D．由交易双方协商的结果　　2．在房地产估价中，不同的（　）将影响估价结果。因此，在估价过程中房地产估价师应谨记。　　A．估价目的　　B．估价时点　　C．估价方法　　D．估价对象　　3．在房地产估价中一般所说的价值指的是（　）。　　A．投资价值　　B．快速变现价值　　C．

2、使用价值　　D．交换价值　　4．甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件均相同，则三宗土地的价格（　）。　　A．甲>乙>丙　　B．甲<乙<丙　　C．无法判断　　D．丙的价格最高，甲和乙相等　　5．某建筑物建成于1995年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同已约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，如果要求取建筑物在2009年10月的现值，则建筑物的

3、经济寿命应为（　）年。　　A．40　　B．45　　C．50　　D．60　　6．一套建筑面积为100平方米，总价为30万元的住房。该住户在成交日期时一次付清时，开发商给予了5％的优惠。则该住房的实际单价为（　）元/m2。　　A．3000　　B．2928　　C．2857　　D．2850　　7．影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价、利率和（　）等。　　A．人口数量　　B．居民收入水平　　C．人口素质　　D．交通管制　　8．在实施房屋拆迁之前的旧城较繁华地段的某临街铺面房，租金或收益较高，在实施

4、房屋拆迁后，随着周围铺面房被逐渐拆除，该地段变得不繁华了。此时如果为拆迁补偿目的评估其价值，应当评估（　）。　　A．其在原较繁华环境下的价值　　B．其现在不繁华环境下的价值'　　C．以当前租金收益用收益法计算价值　　D．以当前该铺面房重置成本用成本法计算价值　　9．运用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能不稳定时，遵守谨慎原则应采用（　）的估计值。　　A．较低　　B．较高　　C．平均　　D．无法判断　　10．某地区的房地产交易中，应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳

5、的税费为正常成交价格的5％。某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方为2500元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担，该宗房地产的正常成交价格为（　）元/m2。　　A．2816　　B．2823　　C．2688　　D．2632　　11．某地区某类房地产2007年5月1日至10月1日的价格指数分别为74.7、76.7、89.0、85.2、92.5、98.1(以2006年1月1日为100）。其中有一房地产在2007年6月1日的价格为3000元/m2，将其交易日期调整到2007年10月1日的价格为（　）元

6、／m2。　　A．1183　　　B．1583　　C．2064　　D．2145　　12．按间接比较法的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，可比实例在其房地产下状况下的价格相对于标准房地产状况的价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，估价对象在其房地产状况下的价格相对于标准房地产状况的价格高3％。若改为直接比较判定，则可比实例的房地产状况调整系数为（　）。　　A．0.951　　B．0.971　　C．0.980　　D．1.051　　13．某建筑物实际经过年数为12年，估价人员现场查

7、勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为15年，剩余经济寿命为20年，残值率为6％，用直线法计算该建筑物的成新率为（　）　　A．37.50％　　B．37.60％　　C．40.29％　　D．42.86％　　14．某商场建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地出让合同中未约定不可续期，建筑物经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（　）年。　　A．35　　B．40　　C．45　　D．50　　15．某宗面积为

8、5000m2的房地产开发用地，楼面地价为600元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则土地取得成本为（　）万元。　　A．600　　B．618　　C．628　　D．636　　16．某宗土地面积为5000m2的工业用地，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，容积率楼面地价为1600元/m2，则理论上应补交地价（　）万元。　　A．2000　　B．2500　　C．3360　　D．4400　　17．某写字