房产131董海20131047

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1、广西科技大学鹿山学院可行性分析报告调研项目：万科水漫庭项目系部名称：经济管理系专业：工商管理（房地产经营与管理方向）年级：2013级班级：房产131班姓名：董海学号：20131047指导教师：张晓慧成绩评定：指导教师签字：二〇一六年六月三日目录第一章、总论2（一）项目的基本情况2（二）项目背景2（三）万科房地产开发公司概况3第二章、投资环境分析3第三章、市场分析4第四章、项目投资估算与资金筹措计划5（一）开发成本5（二）投资成本费用估算汇总6（三）损益表及分析（见附表6）7第五章、风险分析8第六章、敏感性分析8第七章、方案比较与选择10

2、第八章、结论与建议10第13页第13页第一章、总论（一）项目的基本情况水漫庭项目的主要技术经济指标见附表1。附表1项目的主要技术经济指标序号项目指标备注1总用地面积5600平方米2总建筑面积130000平方米多层建筑高层建筑商铺805603200017440可售面积28400平方米3建筑层数多层建筑高层建筑商铺8121地上一层做架空层4建筑层高多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米（二）项目背景第13页万科水漫庭是广州万科在广州城西中心城区布局的高品质生活小区，项目位于广州荔湾区大坦沙岛

3、桥中南路(海角红楼旁)，毗邻中山八，5-8分钟车程迅达中山八华润万家、陈家祠、新光城市广场等地。项目与广州老西关文化一脉相承，是荔湾区市中心目前稀缺的品牌成熟社区。水漫庭所处的大坦沙岛位于城西经济引擎白鹅潭商圈，作为广州稀缺的江心岛资源，市政预计投资150亿将大坦沙打造成“国际花园岛”，区域升值空间无限。水漫庭第三期，是项目收官之作，稀缺性更为凸显。83-120方两房至三房实用舒适户型，60%以上户型均为东南向，采光、对流性极佳。（三）万科房地产开发公司概况万科房地产开发公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，

4、已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。　　它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系。而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠

5、实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。（四）投资分析报告编制依据及研究范围根据万科水漫庭项目的基本状况、项目背景、项目投资估算与资金筹措计划、项目销售收入及税金的估算等内容编制。主要研究项目的住宅开发成本、开发费用、投资成本、资金筹措与投入计划及贷款利息、住宅销售单价、销售总收入及税金、现金流量表、损益表、资产负债表等第13页第一章、投资环境分析万科水漫庭位置在老荔湾大坦沙岛南端，与中山八路仅一桥之隔。地铁五、六号线交汇的坦尾地铁站离水漫庭路程在10分钟以内，5号线现已开通。小区外还有26条公交

6、线路，迅速接驳荔湾、越秀和天河城市中心区。　　作为万科在广州的又一力作，水漫庭占地面积56000平方米，建筑面积约13万平方米，规划入住1625多户。项目由11栋14-34层的高层商住楼组成的成熟大社区。目前项目周边生活配套较为完备，超市、饮食场所均齐全。华润万家已打出马上开业水漫庭的竖幅；小区内带泳池的园林也已成型，即将开放。海角红楼休闲度假区和已开业的广州酒家也就在水漫庭项目附近，小区内多数商铺也已销售另外，小区内的省一级沙面小学分校已建成开学，配套的幼儿园在建。　　项目正处于大坦沙岛南端可观“三江交汇”，将被打造成岛上的高尚人文社

7、区。水漫庭一期共4栋，早已售罄。水漫庭二期的T5和T6栋280余套住宅预计将于9月面市，两梯五户28层高低密度南北对流板房，南望江景、北看泳池园林；主力户型为70-100平方米的两三房。产品最大限度利用了空间，利用率超出想象；户型间隔方正，超大面宽，十分实用。且客厅、卧室直出大阳台，窗外江景园景一览无余。　　现在，地铁5号线开通、名校沙面小学开学，又有一线江景园景，加上广州酒家、华润超市等商业配套的开业，项目的品质和性价比得到了客户的一致认同，是下半年老城区中心值得期待的性价比高的成熟社区。第二章、市场分析第13页据广州市土地整理储备中

8、心统计数据显示，11年1-10月，广州共成交102宗地块，成交土地面积1027.8公顷，规划建筑面积1196.7万平米，成交金额395.3亿元。成交地块的平均容积率为1.76，楼面均价2649元/平米，土地