房地产企业涉及的税种及计税依据

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5、全部经济利益。   (一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。   没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：   1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。   2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。   (二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括

6、在内。   二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。   三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。（见财税[2004]134号）2、耕地占用税计税依据以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。3、印花税对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。（财税[2006]第162号）二、房地产开发环节（1）土地开发，也称“三通一平”或者“七通一平”。前者包括实现开发区域以外的道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上

7、的土地进行平整。后者包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、电讯通、有线通、煤气通和场地平整。也就是把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建筑用地，即把生地变为熟地。（2）土地再开发，就是在不增加城区现有土地使用面积的情况下，对城区原有土地进行再开发即改造，通过一定量的资金、劳动等的投入，调整土地结构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能，提高土地利用效益。（3）房屋开发，是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发、