最高最佳使用分析

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5、制用途为写字楼，符合法律上许可前提；2.估价对象按写字楼用途设计，物业内部组合均衡，与外部环境协调，符合写字楼技术标准；3.估价对象按目前用途利用，能产生最高经济收益，经济上可行。”特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。报告中的“变现能力分析”原文：“（四）变现能力分析：房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，

6、在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1、通用性：委估对象土地用途为工业用地，其建筑形式符合一般工业楼宇需要，故通用性较强。2、独立使用性：估价对象为工业楼整栋中的部分房地产，其使用及经营受其它房地产的影响，故独立使用性一般。3、快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。4、清偿顺序：在估价时点本次评估物业未设定任何抵押权，估价知悉的法定优先受偿款仅为

7、预计转让税费。”2.本报告提供的评估价值为房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下估价对象于估价时点的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。所谓法定优先受偿款，是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。4.估价报告使用者应合理使用评估价值，同时应关注估价的假设和限制条件，关注当房地产抵押估价报告设定的估价时点至抵押登记之间是否会出现估价对象实物或权益状况的变化。5.定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价