北京别墅市场研究报告

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1、北京别墅市场解读一、北京别墅市场的发展历程21992199519992003别墅市场大事记&Boom/BustCircle1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市1992～1995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化1999～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项目，如橘郡、碧水庄园等，同时别墅市场的区域格局正在逐步形成、扩大、巩固319921

2、99519992003别墅市场大事记&Boom/BustCircle2003年：国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期2004年：在4号令、71号令（“8.31大限”）等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段4二、北京别墅市场的结构性特征5别墅市场结构性分析在售项目中50%为2002年以来入市新盘10-30万平方米中等规模

3、项目为主流（本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查）6别墅地域分布在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为：昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州六个区县的别墅项目占在售总量的75%7主要别墅分布区域特征总结区域名称别墅产品功能别墅产品形象加权平均价格独栋别墅价格平台海淀第一居所高档山地别墅1420016000朝阳第一居所高档城市别墅1100016000顺义第一居所高档涉外别墅1000015000昌平第一居所&第二居所景观型别墅/乡村别墅776910000大兴第一居所性价比高的城市低密度住宅63006000通州第一居所&第二居所“低档别墅”490060008别墅市场供需

4、总体特征市场供应量集中放大高档产品和中档产品成为市场两大主力总体市场需求旺盛中产阶级郊区化进程加快,小独栋和亚别墅热销截至2004年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中2004年新盘总面积达402万平方米9三、产品特征演变10第二代第三代重视国际化氛围，居所邻近机场，与使馆区交通便捷位置型，单纯别墅形体，不重视细节；追求大隐生活，喜欢占有稀缺景观；主人偶尔居住，保姆成为别墅的“长住者”标签型，卖稀缺资源；关注产品细节，重视生活，想用一种新的生活方式来升级居住条件；与城市、工作快速切换；第一居所产品型，重视单体细节，而无户外空间的考虑；第四代社区型，重视社区空间设计、

5、人文环境营造，社区价值最大化4代产品的并存与升级别墅产品的价值体系景观价值社区价值创新价值别墅价值体系交往空间社区识别符号系统精神堡垒软性服务流线产品及空间体验创新四个层次的开放空间（4-tieropenspacesystem)产品价值规定动作与自选动作12四、客户特征演变13郊区化发展规律2004年北京人均GDP为3478美元，城市化率为79.5％城市发展进程规律北京已经进入郊区化的迅速发展期城市群当一个城市的城市化水平达到70%及人均GDP超过3000美元时，郊区化进入快速发展阶段。城市化大都市郊区化北京的郊区化特征14被动式郊区化主动式郊区化初级阶段完全主动式郊区化郊区化

6、发展阶段郊区化三个阶段及典型案例发展阶段典型案例1被动式郊区化近郊低端住宅;经济适用房2主动式郊区化初级阶段亚北别墅区3完全主动式郊区化欧美国家的郊区化我国的郊区化发展进程的特点：主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象受价格影响程度郊区化的发展阶段北京的郊区化特征1516别墅客户分布豪宅别墅小独栋&TownhouseTownhouse、叠拼、花园洋房财富阶层准财富阶层／上层中产普通中产阶级17五、别墅市场的板块格局18北京“一山二河三线四高”分布示意图板块格局形成的基础——资源、交通与城市同心圆19城市居住的梯度辐射圈层高密度住宅区中密度住宅区低密度住宅区城

7、市中心土地级差地租和郊区化两大动力下形成城市居住的梯度辐射圈层度假居所板块格局形成的基础——资源、交通与城市同心圆20北京别墅市场的十大板块格局北京的别墅分布总体上呈现板块式分布格局各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征项目的竞争从某种角度上说也是板块的竞争1234567891市区2亚北3京昌沿线4马坡5天竺香江6通州7亦庄8黄村9西山10怀柔密云1021城市居住辐射圈层的走向山后香江天竺昌平、亚北西山CBD使馆区亚运村中关村西部政府集中区通州马坡亦庄黄村22香江天竺板块——独特的温榆河水