北京鲜鱼口项目商业运作思路初步提案

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1、鲜鱼口项目商业运作思路初步提案汇报框架特性及重难点分析项目规划概念商业运作模式商业经营管理项目定位概念下阶段工作重点第一部分项目特性及重难点分析项目区位本项目特性及重难点分析“城市核心”项目整体特性“总体规模大”总经济技术指标控制简表规划现状总建筑面积（平方米）455461.9489358其中保护修缮建筑面积（平方米）83394.59整治改造建筑面积（平方米）130901.527更新建筑面积（平方米）241165.783容积率0.780.84绿地率17.37%建筑密度62%74.72%建筑高度3-18米3-24米建筑层数1-6层

2、1-7层影响范围广占地范围大不是简单的独立的物业区域城市生态体系的变局本项目特性及重难点分析“开发成本高”项目整体特性成本利润平衡整体营运体系构筑创意与规划建筑设计统一资源整合项目运作要求高本项目特性及重难点分析项目整体特性“历史文脉传承悠久”催生特色化消费倾向“鲜鱼口有帽市。迤东有小桥。北小井胡同井一。迤西抵大街，有鱼市。”——《京师坊巷志稿》（清）本项目特性及重难点分析项目整体特性“四合院街区”传统城市空间秩序重塑私密化倾向线性空间体系本项目特性及重难点分析“政府保护性区域”项目整体特性政府保护性政策影响强开发周期及开发节奏限制

3、较多本项目特性及重难点分析项目整体特性“毗邻天街”借势博弈关系共同形成组团本项目特性及重难点分析项目商业特性“五大板块”沿街部分沿河部分北部还建区域会馆保护院综合考虑、联动规划本项目特性及重难点分析项目商业特性“沿街部分”限高6-9米，可规划2-3层物业地块交通可达性较好与外部区域交通联系相对紧密，人流借助作用较好地块内部可利用的历史文化遗迹丰富本项目特性及重难点分析项目商业特性“沿河部分”限高3-6米，可规划1-2层物业地块交通可达性较好位于项目总体环境动静交汇区域具备相对私密性条件建筑风格典雅、环境优美、历史文化内涵丰富本项目特

4、性及重难点分析“北部还建区域”项目商业特性限高12-18米，可规划多层物业，地下空间可充分利用物业沿道路两侧排布，形成相对独立功能组团主要安置回迁类公建地块交通可达性好，外向性条件强与现有及可规划商业功能组团联系性强，人流借助条件好本项目特性及重难点分析“会馆”项目商业特性点状分布局部相对集中自身即具备较高的历史文化价值物业形态固定，功能属性不确定本项目特性及重难点分析“保护院”项目商业特性片区集中建筑形态及原有胡同肌理全部保留成片区具备历史文化价值，整体形象重点保护私密性极强，交通可达性差本项目特性及重难点分析项目商业特性“四多特

5、性”多客层多业态多时段多体验自身客户、旅游客户、高端客户，层次分布多功能属性复杂，涉及业态种类多与居住功能平衡控制，消费时段范围大有历史、有特色、线性分布，消费体验类型多本项目特性及重难点分析项目商业特性·总结提炼影响范围广整体运作要求高催生特色化消费倾向重塑商业秩序政府保护性政策影响强与天街博弈本项目特性及重难点分析本项目重难点提炼重难点提炼本项目特性梳理“找平衡”整体规模大高档化倾向在规模与客群支持间寻求平衡重新论证规模或者放大客群范围准确把握整体平衡点重难点提炼本项目特性梳理“整体换血”原有环境差，给整体形象重塑带来不好影响市

6、政及项目整体改造，改变项目旧有环境，消除原有不利影响项目整体重塑改变客群结构，全面提升客群档次由消费人群至经营客群“整体换血”如何实现有效把握重难点提炼本项目特性梳理“引入产业”节点商业带动行业发展整体行业带动产业形成产业集聚实现价值提升什么产业如何控制重难点提炼本项目特性梳理“控制核心业态”核心业态点状分布，形成商业节点商业节点带动相关行业发展，并形成集聚效应核心业态由点连而成线，交织形成商业片区什么业态点、线、面的联系处理第二部分项目定位概念推论逻辑本项目定位概念整体特性重难点商业特性定位概念方向要素概念要素外延定位概念方向外

7、延共性融合概念推论本项目定位概念特性·成本高特性·历史文脉传承特性·四合院街区特性·政府保护区旅游型消费特性·历史文脉传承特性·政府保护区特性·四合院街区特性·四多特性传统文化商业重难点·引入产业特性·四多特性特性·历史文脉传承创意体验产业特性·四合院街区重难点·整体换血特性·成本高高端概念推论·可能的主题方向本项目定位概念旅游型消费高端传统文化体验创意体验产业接待展示共性需求商业秩序重塑室外体验shoppingmall是北京的也是中国的城市客厅创意商业集聚区定位概念初步建议方向本项目定位概念中国·北京·城市复兴·客厅定位概念诠释·

8、关键词本项目定位概念复：归复——精神回归，对中国传统文化、精神内涵的重新诠释恢复——再现传统的、原汁原味的区域商业精髓修复——抢塑已经失去或即将失去的优秀历史传承文化遗产兴：振兴——发展现有文化兴盛——继承并实现原有商业文明的持续发展