房地产开发与商品房买卖法律知识问答(二)

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5、品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。二十二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或者又将该房屋出卖给第三人，买受人应该怎么办？如果具有上述情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔

6、偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。二十三、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，对于出卖人向买受人收受的定金如何处理？因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。但是，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即如果因为出卖人的原因未能订立商品房买卖合同的，出卖人应向买受人双倍返还收受的定金；如果因为买受人的原因未能订立商品房买卖合同的，出卖人向买受人双收受的定金不予退还。

7、二十四、怎样正确看待商品房的销售广告和宣传资料？商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。二十五、商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，能够请求确认合同无效吗？如果当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理