远洋地产项目定位决策流程说明

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1、远洋地产项目定位决策流程2专业部门负责人及分管高管召开开发运营委员会，明确意见1明确发布项目定位决策依据内容及标准模板根据开发运营委员会决策，进行方案调整后，正式启动审批流程3集团项目定位决策流程项目定位·流程示意图——10个主要工作节点！规划方案产品解决方案项目战略要求1财务指标要求2项目土地属性分析3客户对土地属性需求分析4竞品客户及产品分析5客户初选定位6项目成本分析7项目产品配比分析8项目客户分析9项目产品解决方案分析10由城市公司总经理明确该项目对于公司的战略意义，即在利润贡献型项目、现金流贡献

2、型项目、区域市场进入型项目或合作型项目各类中的定位，并指导财务部门据此提出财务指标要求。工作目标：在项目发展过程中，真正贯彻客户到产品的意识，并前置关键环节，最终提升项目运营效率！由运营及财务部门，对项目的总利润、毛利率、NPV、IRR、现金流、开发周期等指标提出要求。由土地及营销部门，收集宗地基础资料，客观反映其现状及规划前景，为初步判断奠定基础。由营销部门，筛选出对本项目土地属性认可度较高的细分客户，回答“什么样的客户认可我们项目位置”的问题。由营销部门，对竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析，

3、回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品”的问题。客户细分说明：参照万科客户细分理论，按照客户家庭生命周期及社会阶层给予客户相应细分定位，并梳理相关购买特征共性。项目定位·流程示意图——10个主要工作节点！规划方案产品解决方案项目战略要求1财务指标要求2项目土地属性分析3客户对土地属性需求分析4竞品客户及产品分析5客户初选定位6项目成本分析7项目产品配比分析8项目客户分析9项目产品解决方案分析10工作目标：在项目发展过程中，真正贯彻客户到产品的意识，并前置关键环节，最终提升项目运营效率！由营销

4、及设计部门，回答“认可我们项目位置的客户会在我们项目中选择什么样的产品”，第一轮列举全部可能，第二轮经过成本修正后初步选定。由成本及财务部门，通过对各类产品的售价、财务指标比较，排除不理想的细分客户与相应的产品类型，回答“在认可我们项目位置的各类细分客户中，哪一些是对我们有价值的”，多部门制定多种产品配比方案并进行优选，【设计部】：对综合容积率进行计算，对各类产品的创新空间及由此带来的价格空间进行把握，【营销部】：负责对各类产品的去化速度、市场竞争、价格空间等进行判断，【计划运营、成本财务部】:则负责进行

5、对经济指标比较，【工程管理部】:负责审核施工计划的合理性。项目定位·流程示意图——10个主要工作节点！规划方案产品解决方案项目战略要求1财务指标要求2项目土地属性分析3客户对土地属性需求分析4竞品客户及产品分析5客户初选定位6项目成本分析7项目产品配比分析8项目客户分析9项目产品解决方案分析10工作目标：在项目发展过程中，真正贯彻客户到产品的意识，并前置关键环节，最终提升项目运营效率！由营销及设计部门，综合上述工作成果，指导下一步规划及单体选型工作。由营销及设计部门，回答“客户喜欢什么，接受什么，拒绝什么

6、”。营销部：应对客户需求分析与竞品分析的基础上，对产品因子进行分析，并获得各类细分客户对这些产品因子的价值排序结论。项目定位执行时间表：10大定位节点工作5周完成，加总产品设计及验证时间共计10周获取土地信息计划运营总经理财务确立项目战略目标确立财务指标要求：《项目财务指标要求》项目土地属性分析客户对土地属性需求分析土地营销竞争分析客户初步选定成本项目成本分析项目产品配比分析设计宗地分析+产品设计任务书+市政配套设计+产品解决方案客户访谈产品验证产品方案深化修正、完成《产品检测报告》、《概念版运营计划》客

7、服物业《物业定位及前期设计建议》《客服设计阶段前期介入建议书》2工作日3工作日2周2周3周2周定位完成备注说明：1、启动条件：1）新地块定位适用；2）大盘分期调整适用；2、责任人：由城市公司及集团各专业职能部门协调负责；3、定位变更：项目定位确认、完成审批后，因政策、市场等因素改变需进行变更调整者，需提交集团高管申报审批。战略目标设立从土地到客户从客户到产品产品验证项目客户定位项目产品解决方案分析10大主要定位节点工作完成项目立项会项目决策会规划设计完成项目定位执行责任人项目定位各执行环节责任人总统筹部门

8、：集团开发管理部定位阶段责任单位及说明定位阶段定位流程决策部门及责任人主责部门及责任人项目战略确立项目战略要求集团开发管理部总经理（丁晖）城市公司总经理财务指标要求集团计划运营模块负责人（张晓岩）集团财务部负责人（李洪波）城市公司财务部及计划运营部从土地到客户项目土地属性分析集团开发管理部土地模块负责人（孙炳江）城市公司市场营销部客户对土地属性需求分析集团开发管理部营销模块负责人（邵志君）城市公司市场营销部竞品项目产品及客户分