公主岭项目融资方案

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1、＞公司与团队1、公司情况：•名称：吉林省沃徳房地产开发冇限公司•注册资本金：1000万元•注册地点：公主岭2、经营范围：房地产开发。3、人员构成：团队全部由具备多年相关经验的人员组成。4、组织结构:财工材一部部部庆定定定谢待待待拥有5年以上的房地产开发管理经验。5、管理规范性：公司经营管理结构由专门管理顾问公司制定执行方案。二、项目概述一、基本情况1、项目性质：棚户区改造，享受各种优惠政策（见文件）2、项目位置：光明路与公主大街交汇处东南角，不临街。（见图示）3、土地面积为：10798平方米4、用地性质：商住用地（R2）。5、容积率：

2、3.56、建筑密度：45%7、绿化率:25%8、车位:609、限高：55米10、建筑面积：377780平方米：商业6000平方米，住宅31780平方米，冋迁10000平方米。11、建筑形式：总计四栋，11层住宅一栋，18层公寓一栋，14层冋迁楼一栋，4层商业一栋。二.地块周边规划配套设施现状:交机教医购休银1234567通：火车站、客运站。构：地税局、物价局、水利局、工商局，国土资源局。育：章汉小学、西四小学、蓝海屮学、公主岭四屮。院：屮医院、阳光医院。新世纪广场行：建行，工行，信用社。物：华生商城，华生电器商城，温州城，农贸市场，集

3、贸市场。二.环境分析:1.地块位于市屮心黃金地段、政务中心；商务屮心；公主大街为市内最为繁华的商业街;2.临近火车站，客运汽车站，公共交通齐备，条件通达；3•临近大型购物商场与农贸市场，配套完善成熟；4.附近学校与医院集中，教育与就医便利；5•临近新世纪休闲广场，娱乐与运动健身；6.项目本身不临街，居住舒适，闹屮取静。三.项目现状：1.现已取得1：500卫星测绘图；2.现已取得控制性规划条件；3.修建性详细规划已经确定；4.成本测算与利润分析已完成；5.政府渠道已经初步对接完成；6.拆迁摸底工作已经完成排查；7.公司未注册，资质尚未办

4、理；8.建筑设计：吉林省建筑设计院；9.施工单位：初定为屮建八局；10.物业公司：初定为天庭物业；11.销售策划：初定为天庭传媒；五、成本做算与资金概况:名称数额（万元）名称数额（万元）土地成木300销售收入11500拆迁成木100总利润3000配套费700启动资金1200税金1000已投入资金200建筑成本6000资金缺口1000管理成木200销售费用100六、预期收益：毛收益约为3000万元，净收益2000万元以上七、开发周期：2014年——2015年八、销售价格：•住宅均价：3300元/平•商业均价：4000—6000元/平九、

5、开发计划：为减少资金压力，降低风险，计划分两步开发，先期建设西侧11层与人为4层商业，后期建设18层公寓与回迁楼。三、项目分析-、优劣势（SWOT）分析1.优势⑴.地段优势：市中心绝版地块。⑵.交通优势：四通八达，出行十分方便。⑶.价格优势：新楼盘均价为3500元到4000元，本案均价定为3300元。⑷.内河治理后成为景观。内河会成为本案的景观河，潜力无限。2.劣势（WEAKNESS）⑴.内河环境不好⑵.建筑密度大。容积率高⑶.小区不封闭3.机会点（opportunity）⑴.社会经济发展迅速，使进城农民收入逐年提高，购买力得到了有效

6、的提升。⑵.周边商业日渐繁荣，从业人员增多，租售客源不断增加。⑶.年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源。4.弱点（threaten）⑴购买力较强的客源选择在四平或长春投资购房可能性较大。⑵市场供应量放大，客户资源的竞争将使本项目面临较大的市场压力。⑶本案附近造纸厂项口已经先期入市，将会对木案的销售会产生一定影响。⑷宏观调控政策的影响：加剧了持币观望心态。二、客户分析1.目标消费群定位:25—35岁刚需客户温州城，华生商城、电器城、农贸帀场个休经营者、从业者阶层进城务工农民，了女进城求学农民阶层需要独立空间的年轻公务员、年轻富

7、二代阶层教育培训，商务服务，小型工作室，网店，办公室等创业需求45—60岁投资者：手里有闲钱，以岀租为主要目的投资者2.客源区域：公主岭市区内，周边乡镇，四平，长春的投资者三、卖点提炼1.地段一一位于市中心黄金地段，商业繁荣，交通便利。2.户型一一人性化的户型设计，商住两用的公寓（soho）形式是公主岭首创。3.配套一一配套设施健全完善，五分钟生活圈充分满足人们生活需求。4.科技一一稳定，快速、完善的网络社区，居家与办公感受明显与众不同。5.质量一一省内最高层次的设计院，最专业的施工队伍，商混框架结构，抗震设计。6.价格一一零首付、低

8、价格，物超所值。升值空间巨大。7.服务一一免物业费，知名物业管理公司捉供专业服务。8.需求一一地段租赁市场空间巨大，适合投资租凭，以房养房。四、财务计划一、成本估算与效益分析（见附表）二、开发节奏、资金来源与使用计划序号