雅德商业管理

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1、零售商业物业管理（购物中心形式）零售商业物业管理（购物中心形式）2010-12-2318:18:43

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4、字号大中小订阅零售业在商业资产中仅次于办公物业。零售商业通常指商品以小批量的方式直接与消费者见面的地方，包括街角小店、百货商店、专业商店、一价商店、连锁商店、口选市场、购物中心及步行商业街等。本文着重阐述在零售业中发展迅速并居丁支配地位，且有物业管理实践经验的一种形式一物中心。一、购物中心的基本定义及其分类购物中心通常由一个管理机构组成、协调和规划，把一系列零售商店、超级市场组织在一组商店群内，配合各种类型的专业店、食品店、饮食店、银行、游乐场其至

5、电影院等，形成一个区域性的商业中心。其基本定义为：1、购物屮心计划、设立、经营都在统一的组织体系下运作。2、适应管理的需要，产权要求统一，不可分割。3、尊重消费者的选择权，使其实现一次购足。4、拥有足够数量的停车场。（商场1000平方米2〜25个车位）5、有更新地区或创造新商圈的贡献。购物屮心按面积划分为：1、社区购物中心一建筑而积1.4万〜28万平方米，商店在20〜70家之间，中心除了有提供服装和其他用品的商店以及便民店外，通常还有1〜2家超市。2、区域性购物中心一通常包括6个主要的商场以及副食品店、日用品百货店、餐厅和银行等。一般由70〜225个商店组成，营业而积28

6、万〜7.5万平方米。3、地区性购物中心一最大形式的购物中心，营业而积可达14万平方米，拥有更多的商场与配套面积。二、购物屮心的基木功能购物中心功能的核心是集合，它把分散在城市各个角落的商店聚集在一起，把遍布在街头巷尾的服务机构集合在一个建筑物中。因此，购物中心不是一家商店，而是聚集商店的场所。它通过调整各种零售形态的布局，疏通买卖渠道，让人们方便地购买和享受。1、售卖功能一供齐备的商品是购物中心的基本功能。它与百货商店和超级市场不同。rr货商丿占的目标帀场是高档和屮档消费者，超级市场的日标市场是普通大众，而购物中心的目标市场是山内含的各个商店來体现，因此它包容各个消费者层

7、次。2、生活（社区）功能一划物屮心另一个特征是具有生活功能。消费者来到购物屮心，不仅可以买到各种商品，而II可享受各种现代化的服务。购物中心不仅是商丿占，而且还是人们的休闲场所，它汇集了休闲、娱乐、文化、艺术、金融、饮食等全方位的内容。如深圳的国贸商场，除了定期廿放音乐喷泉，捉供休闲广场、音乐、观光和接待，组织艺术和时装表演、特类商品展览筹外，还汇集了多家银行、证券公司、饮食公司和健身美容院等，为人们提供了一个购物、理财、漫步、约会、集会和亭受的好去处，构成了现代社会生活的一个场景,形成了一种新型的城市多功能社区。三、购物中心物业管理服务对彖及其侧重点购物中心物业管理服务

8、对象主要分为三个层而，即发展商（业主或代理人）、零售商（租八）和消费者，统称为顾客。虽然三者Z间的责任、义务、利益相互交延，但由于所站角度和利益取向不同，故对物业管理服务的要求侧重点也不尽相同。（一）发展商（业主或代理人）购物中心由于产权相对集中，故发展商通常为一个公司或一个组织机构，主要负责经营策划和管理，而非直接从事营销活动。其经营主导思想通常为：1、注重形象的塑造（社会知名度和关注度），以便尽可能提高商铺出租率和租价；2、保证租约正常履行；（主要指管理不善的影响）3、延长建筑物和设备设施的使川寿命。（降低运营成木）因此，发展商对物业管理的耍求侧重于购物中心外观形彖（

9、如公共场所淸洁卫牛和绿化、物业标志和广告设置、灯光效果）的保持；共用设丿施设备（包括•广场雕塑、音乐喷泉、停午场）的有效管理和合理使丿山商业秩序的正常维持；消防、建筑物及设施设备的完好率等。（二）零售商（租户）购物中心的零售商來自四而八方，各行各业。它们与发展商（业主或代理人）签订租约,直接从事营销活动。每一位零售商都依赖其它零售商产生的人流，以此产生群体效应；加上百分比租约的普遍使用，I大I此零售商的成功即意味着给发展商（业主或代理人）带來相关的投资收益。其经营主导思想通常为：1、尽可能提高商铺使用率（空间和时间）；2、注重购物中心的工作环境和商业气氛；3、重视白己的品

10、牌价值和保持白己独特的风格；4、关心物流的畅通和货品的安全。因此，零售商（租户）对物业管理的要求侧重于装修时的配合程度；适当的营业时间；商铺商川设备的安装条件；购物屮心的灯光照明、广告效果、空气调节、声音控制；营业厅通道、楼梯、货运电梯的畅通；保安措施等。（三）消费者消费者到购物屮心购物和休闲，其所关注的除了品种、价格、服务等外，购物屮心的营销环境（商场外观、丿占内气氛、丿占堂布局、商品摆放、安全因素等）也是影响消费者心理选择的匝要方ifii。随着社会经济的H益发达，人们的牛活方式H趋多样化，许多消费者购买商品和服务不仅是为了