别墅热的冷思考消费者购买别墅该如何擦亮慧眼

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1、别墅热的冷思考消费者购买别墅该如何擦亮慧眼2005-10-0708:26:412005年，重庆别墅市场人放量，入市项目近20个，演绎诸侯纷争的战国时代。经历了“2003商业地产年”、“2004花园洋房年”之后，2005年是否是重庆别墅年？在纷争的背后，别墅市场是否危机喑涌？消费者购买别墅时，该如何擦亮慧眼？供应：繁荣盛世來口晟城地产的统计表明，今年上半年，开盘销售的项目达11个，到年底前，乂将有近十个项冃加入到别墅军团中。2005年全年将新增1900多套别墅供应市场，上半年已面市1100多套，下半年

2、将有800多套面市，其屮，独立别墅为700多套。上半年别墅供应体量为42.9736万平方米，卜-半年预计供应体量81.04平方米，全年合计为124.0136万平方米。需求：谁來买单重庆别墅市场今年的在售量初步估计在3000套左右，在供应一片盛世繁华的景象Z下，是否存在销售风险？联系垂庆的消费结构、投资客户不多、租赁市场不兴旺等情况，就不难引出繁荣背后的冷思考。从消费人群来看，重庆的本土富人阶层还正在形成，而外来购房人群仅占12.5%,币场整体对外吸引程度较低。而别墅币场发展相对成熟的北京、上海、成都

3、等地的别墅购买人群主要为外地人。譬如，北京别墅消费人群屮，木土人士只占35%,而非京籍人士占30%,境外人士占20%。而觅庆，外籍人口相当有限，整个市场经济外向吸附力还比较弱。庞大的供应需要由木土第一•代富豪阶层消化。从租赁市场来看，北京、上海等别墅市场发达的城市已实现了二三级市场的联动效应,而重庆别墅二三级市场交易机制还没形成，挂牌销售别墅的情况儿乎没有。同时，由于租金偏低，投资回报率不高。忖前，重庆别墅多为自住。别墅租赁市场不兴旺，一手楼市的销售速度也比较缓慢。既然重庆别墅以自住型需求为主，购买

4、群体对环境和产品木身就格外挑剔，个性化不强、不吻合消费者居住需求的别墅就存在较大销售风险。透视：有效供应不足“重庆别墅市场，表面上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。”某代理公司老总分析说。他认为，口前市场产品在面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。例如，环境、位置好，总价在50-70万元的叠加别墅，70万元以上的联排别璽、定位准确的商务别躺都存在着供应空缺。迈徳地产总经理赵宜胜也认为，有效需求未被满足。部分别墅产品缺乏内涵的支持，仅仅是一个空壳，未满足消费者对建筑物以外

5、的需求，包括品牌、其倡导的生活方式、文化氛围。另外，产品个性化不强。表现在没有针对不同的市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层的所有客户一网打尽。再者，就是个别外來开发商对本地市场的特性研究不够。并且重庆很多别墅产品在项冃包装、营销推广等方而还处于初级阶段,营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。警示：购买别樂有风险别墅从重庆出现开始，就比其他业态面临更高风险。1999年以前，重庆除了锦绣、龙湖开发的别墅项目取得成功外，多数项目折戟沉沙。这既有因烂尾楼被拍卖而闻名的渝北丽景别墅、沙坪公园里的榕湖国际花

6、园，也有历经多年仍然沉寂的桃花山庄、圣泉花园、玫瑰山庄等。2003年，随着重庆富人作为一个群体的岀现，别墅市场重现生机。以龙湖香樟林别墅在一年多即告售罄为起点，别墅市场进入春天。别墅市场尽管利润丰厚，但也面临消费人群极其有限、消费者更加挑剔和审慎等挑战，因此，并不是每个别墅都是一片阳光灿烂。业界认为：如今的别墅市场招招比试的都是真枪实弹，企业的资金实力、企业的专业水准、产品拥有的稀缺资源和自身品质、物管服务的水准，任一•环节岀了短板，都可能导致项H死亡出局。在南岸滨江路上，有一被业内人士称为“疯都疯

7、了”的别墅项目。该别墅单价高达15000元/平方米，而积在395平方米以上，总价在500多万元以上。价格如此高昂，但除了江景资源，并无其他稀缺资源。作为重庆顶级豪宅的售价，但其配套平乏：由于小区规模只有60亩，无法给业主提供诸如中心广场、公共园林、散步小径等别墅的基木配套，以致该小区只有房子而无生活。业界人士认为：这样的规模根本不适合做别墅。此外，建筑形态单一，立面缺乏品位，完全没有豪宅的贵气。同时，周边全被高层建筑包围，加之毗邻人多车杂的滨江路，别墅的私密性得不到保证。据悉，该楼盘销售极差。据置业

8、顾问称：开盘以来，35套中，仅售出的6套全卖给外地人。而记者在地房局的网上公示系统查该楼盘的销售信息，却没有记录。在渝北回兴，有一被人戏称为“农家乐”的别墅。该别墅恶俗的外立面、密不透风的间距、简陋的园林，被消费者毫不留情地抛弃。在北部新区，也有一个外來开发商在前不巴村、后不着店的荒僻之地，修建了一群火柴盒似的别墅。如今，因无人问津，该楼盘停止开发，后期的地被转作开发高层。业界人士提醒：消费者购买别墅有风险。要特别注重开发商的品牌、诚信和实力。不要轻信开发商广告宣传的