合生豆各庄项目第二次提案

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1、一次做案的全过程北京风至飞扬2008.3.14合生·豆各庄项目第二次提案PART1——市场分析（略）PART2——本案推广SLOGAN的思考PART3——本案推广案名思考PART4——本案推广平面表现PART5——本案其他推广思考PART6——其他案名目录/CONTENTPART1——市场简析（略）项目名称位置成交均价主力户型开盘时间开发商珠江·奥古斯塔城邦大兴区大亦庄核心生活区1600028007.12珠江房产京城雅居（二期）朝阳区京沈高速路豆各庄出口处(东5环外500米)10000150-26005.12银信兴业房产暖山(二期朝阳区双桥东路9号18700400-46007.02雅居乐房

2、产项目周边高端市场项目稀缺，其中联排产品已基本售罄/项目所处区域竞争压力较小周边在售别墅项目项目名称位置成交均价主力户型开盘时间开发商华美橡树岭双纬路5号(双桥南900米)1360070-10007.10雅居乐房产格林莱雅东四环四方桥东(欢乐谷东200米)15500100-14007.12翔鸣房产CBD高尔夫球会别墅高碑店路99号(京沈高速第2个出口)24000120、17006.06东方鸿铭房产富力又一城（三期）东五环五方桥东南一公里(东五环化工桥东800米)127009007.10富力地产住宅类项目多处于销售中后期，与本案销售周期不存在竞争点/毛坯价格在13000元/平米左右，远高于本

3、案周边在售住宅项目未来1-2年内，本案所在区域市场潜在供应量有限项目名称位置建筑类别主力户型开盘时间开发商柏阳景园（二期B、D区）双纬路5号(双桥南900米)板楼70-100预计09年初柏基置业有限公司四期温莎花园（扬州水乡）东四环四方桥东(欢乐谷东200米)别墅100-140未知怡景城房地产开发公司周边潜在别墅/住宅项目项目SWOT分析优势Strength+机会Opportunity区域市场联排产品稀缺项目位于京沈高速路旁，从国贸驱车15分钟即可到达，交通极为方便房地产市场整体趋势向好城市中心区市场需求旺盛，但随着主城区供应量的下降，市场将逐步向城市外围发展劣势Weakness+威胁Th

4、reaten兵营式规划布局导致产品无突破性，缺乏品质感使用年限短，40年商业产权周边环境发展落后，商业、教育和医疗配套不足用地呈长条形，对于整体规划布局不利PART2——本案推广SLOGAN思考建于本案核心竞争力之上差异化传播推广策略/STRATEGY如果每个人只能用一句话向朋友推荐这些联排别墅？答案果然是五花八门但最终都指向一个KEYWORD试图用最简单的方法解决最复杂的问题甲说：每天都可以回家住的别墅乙说：去上班最近的别墅丙说：就在城市边的别墅丁说：每天相处时间最多的别墅戊说：离CBD最近的别墅己说：离三环最近的别墅庚说：15分钟/四首歌进入田园生活辛说：可以作为第一居所的别墅NO1。

5、KEYWORD距离并没有距离的别墅推广/SLOGAN并没有距离的别墅并：制造沟通语境，双向与互动的沟通前提没有距离：①物理属性上的交通距离②心理属性上的门槛、年龄、生活方式距离别墅：①稀缺的物业形态②最本真的居住信仰与居住方式PART3——本案推广案名的思考甲说：每天都可以回家住的别墅乙说：去上班最近的别墅丙说：就在城市边的别墅丁说：每天相处时间最多的别墅戊说：离CBD最近的别墅己说：离三环最近的别墅庚说：15分钟/四首歌进入田园生活辛说：可以作为第一居所的别墅NO2。KEYWORD别墅NO2。KEYWORD别墅别墅是什么？①从字面义上理解是另外的、特别的田间土舍②从价值上表达是稀缺③从生

6、活上诠释是一种田园人居理想④从阶层上传达是一个圈子、一张标签从根本属性上讲，别墅就是一片有天有地的房子。案名“众生”相有地儿个个墅排排墅邻墅有一墅两三步左右时镇上花园后自由地里堂Joe’s后花园晒客自留地瞬间我们取舍案名的标准准确性绝对的差异性易于口头的传播我们的主推案名自留地①本义：留给自己的一亩三分地/一片天地②历史记忆自留地的由来——1960－61年的大饥荒之后，在一大二公的体系里划出了一小片自留地，用于自己耕耘，以备饥荒。自留地的精神图腾——私人私密的精神归属地，象征自由——精神家园：书房博客文学音乐……忠于内心的那一片天地自留地鲜明的态度与居住意义的文化价值案名与产品的对接物性基

7、础：——门前的院子——空中的露台——抬头见天——田园低密②精神对接：——“花农”身份的本性回归——崇尚自由与精神富足案名与客户的对接客群特征35—45岁工作在CBD区域高级白领、中高层管理人员、私营企业主自住为主，多次置业第一次居住别墅离不开城市且向往田园案名与客户的对接对接点洋装下·中国心城市农民——很城市，很农民“自留地”的集体记忆“自留地”的居住梦想自留地，每个社员都按人头分有自留地，一人一分地，所以我们也不例外，