镇江润南项目产品概念策划提报2005

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1、镇江润南项目产品概念策划提报聚恒物业策划前必须解决的问题第一阶段研展工作理论成果城市房地产价格未来的走势分析城市居民购房消费力的判断有关商业配套的业态空间分析未来城市物业需求的量化城市房地产价格未来的走势分析从周边城市发展规律推断区域市场的下一轮价格趋势从近期土地供应情况判断下一轮价格趋势我们仍运用了等额偏差理论，暨通过将比较区域每一元人均GDP所支撑的区域平均房价作为偏差值，从而得出沪宁沿线城市人均GDP对房价的贡献率。苏州市区无锡市区常州市区镇江市区人均GDP296933770025417263102002平均房价2489292423911913贡

2、献偏差值0.110.120.10.13沪宁沿线主要城市的价格跃升作同比较分析房地产价格同比周期苏州无锡上海绝对价格变化1700--25001900--29003500--5300攀升周期23个月30个月19个月涨幅比例47％52％51％预期在2004./8—2005.8月，本区域市场的合理价格应在2002年市场均价1913元的基础上上浮20％左右，约在2300元/平米的水准从近期土地供应情况判断下一轮价格趋势我们以本年度第四次土地公开出让信息情况为例，纯住宅用地共计六块，平均占地80亩，容积率基本在1.2左右，根据统计公报显示，2001年全市房地产企业

3、土地购置费为33355万元，购置土地56.91万平米；平均每亩购置费为39万；2002年土地购置费为66600万元、增长99.67％，购置土地96.23万平米，平均每亩购置费为46万、从今年以来公开出让的土地情况来看，每亩购置费用已达到68万；年份200020012002今年上半年土地平均单价231.34586.11692.11019结论2000—2002年的价格上涨究其实质是对改革开发以来城市化过程成果的弥补性行情，不具有“泡沫”效应；从城市发展规律以及经济总量比较序列来看，本区域市场未来12—18个月的平均房价应在2300—2500元左右。今年以来

4、土地批租价格的提升，将直接导致房地产平均价格的上升；我司预计2003年将有不低于10％的涨幅、而随着今年批租土地的陆续投放市场、预计2004年将是城市房地产价格大幅度上涨的时机；通过从沪宁沿线城市房地产发展的规律共性、以及由本区域市场土地供应态势所直接导致的成本要素变动，我们可以较为清晰得理清以下思路：关于城市居民购房消费力的分析由于此项调研的政府公布数据非常有限，且信息极不对称，因此我司将采用交叉分析的方案，对相关领域的资讯进行整合，并刻划出未来一段时期内区域购房消费主流客源的预算空间政府公布的统计数据分析各区域市场房价与居民实际购买力比较关于客源调

5、查问卷中非线性问题的反馈分析关于城市高端客源的情况分析结论：对未来城市主流房地产置业客源的镜像描绘（消费力判断）政府公布的统计数据分析指标名称计量单位镇江市市区商品房销售建筑面积万平方米78.7748.36其中：住宅万平方米70.4242.75其中：销售给个人万平方米76.2146.14商品房销售额万元11954778708其中：住宅万元9335360964其中：销售给个人万元11305072750政府公布的统计数据分析项目单位绝对数户均人口人2.9户均就业人口人1.5人均居住面积平米10.7人均年现金收入元9660其中可支配收入元8202城镇居民人均

6、储蓄元10529通过以上数据综合，我们可以初步刻划出一个镇江市区典型居民家庭的购房可能现金支出，基本在47342.5万元左右（人均储蓄×户均人口＋人均可支配收入×户均人口×1-恩格尔系数），我们姑且不考虑各项其他收入以及动拆迁、二手房的货币补偿，单以此项作为70％银行贷款的首付，将可启动总价为157808.3万元左右的购房可能。各区域市场房价与居民实际购买力比较区域主流房价代表个案100平米房总价差额金口区3000元/平米怡海家园30万-14.3万环城以东区域2200元/平米国信米山人家22万-6.3万丁卯新区1700元/平米瑞泰新城17万-1.3万丹

7、徒新区1200元/平米鑫基阳光丽景12万＋3.7万按照目前居民的收入状况，比较合理的房价集中在中心城市外围区域，从我司上一轮通过市场板块分析得出结论相一致，目前环城以东区域及丁卯一带正成为普通市民阶层较为理想的购房选择。地区的主流房价与居民家庭年收入进行比较区域主流房价代表个案100平米房总价与居民家庭年收入之比金口区3000元/平米怡海家园30万1：10.7环城以东区域2200元/平米国信米山人家22万1：7.8丁卯新区1700元/平米瑞泰新城17万1：6.06丹徒新区1200元/平米鑫基阳光丽景12万1：4.2根据国内惯例，一般房价水准与居民家庭年

8、收入之比在1：7左右为较为正常的水平，从上表统计分析表明，镇江市中心区域的房价已明显偏高，而其