分析房地产项目风险及对策

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1、分析房地产项目风险及对策分析房地产项目风险及对策【摘要】随着经济竞争日益激烈，房地产市场风险加剧。根据本人多年的工作经验，结合工作实践，以下就房地产风险管理工作作相关的探讨，仅供同行参考。【关键词】风险；房地产项目投资风险；识别；对策；风险管理一、引言当今是变化加速的时代，不确定性急剧增长。经济竞争日益激烈,激烈的竞争不可避免的带来了各种风险，工程房地产项目的复杂性、个性化和较长的生产周期也增加了房地产项目的不确定行。因此，风险管理成了提高房地产项耳成功率的关键因素，在整个开发系统范围受到普遍重视。二、关于风险的

2、三个理念(1)风险是好事还是坏事？风险是一种不确定性，既是危险也是机会，通常大的机遇伴随着较大的危险。房地产项目管理人员必须处理好这一对矛盾。房地产项目决策就是对风险两面性的权衡。(2)从不同高度看风险是不是一样的？风险从不同的高度来看是不一样的。同样的风险状况，在房地产项目经理来看可能是很大的,但是对于企业经理来讲，由于拥有更高的地位和更多的资源，具有更大的风险承受能力，把该风险放到组合风险当中，那么风险可能就不是很大了。同样，组合风险对于企业经理来讲可能很大，无法承受，但是如果再高一层，从投资人的角度来看，将

3、该风险放到整个的投资系统当中，由于投资的多远和分散，那么较大的组合风险也可能就变得可以接受的了。一般来讲，拥有的资源越多，就可以承受更大的风险。(3)房地产项目前期风险大还是后期风险大？通常认为房地产项目的前期风险较大，因为前期不确定因索多，不确定程度高。但前期的投入尚少，造成的损失不大，前期工作失误的影响和后果主耍反映在后期。房地产项目后期许多事情和现象已经发生或显现，不确定因素和程度都减小了，但已经大量投入，可能造成的损失会很大。三、风险分析及对策（-）风险分析风险分析是以尽可能客观的调查数据、预测、估计，以

4、及对环境、竞争对手、自身承受能力和期望的主观判断为基础的。风险决策则依赖于风险分析，要以风险承担人与风险受益人的统一为前提。在风险评估时，要考虑风险分担比例、房地产项目受益机遇分摊比例，以及评估风险承担者的风险承担能力。（二）识别工具风险识别实际是关于将來风险事件的设想，是一种预测。把可能遇到的风险事件及其来源写成一张核对表，就很容易看到木房地产项目会存在哪些潜在风险。风险核对表可以包含多种内容，如以前房地产项目成功或失败的原因、房地产项目其他方面规划的结果（范围、成木、质量、进度、采购与合同、人力资源与沟通等计

5、划成果）、房地产项目成员的技能、房地产项目可用资源等。（三）风险对策对于工程房地产项目中出现的风险可以采取不同的对策，下面介绍风险回避（放弃或改变房地产项目目标）、风险减轻（做好风险识别、分析、监控、把未知风险变成已知风险从而调整对策）、风险预防（技术措施和管理措施如周密的合同）、风险分散（分包、担保、BOT）和保险、风险自留（预备金、后备工期、后备资源）对策。1、风险回避对策如果通过风险分析发现房地产项冃的实施将面临巨大的威胁，房地产项目管理班子又没有别的办法控制风险，这时就应当考虑放弃房地产项目的实施。对于工

6、程建设房地产项目必须考虑这个问题，采取回避策略，故好在房地产项冃活动尚未实施以前。放弄或者改变止在进行的房地产项目，一般都要付出高昂的代价。但是，当房地产项目继续将会越陷越深吋，经过仔细分析后必须断然终止，以免造成更大损失。回避风险是…种最为彻底的风险管理措施，因为它将风险事件出现的概率降低到了零；但这也是一种消极的预防措施，因为在回避了风险的同事，也失去了可能的获利机会。2、风险减轻对策风险减轻对策的冃标是降低风险发生的可能性或减少后果的不利影响。对于已知风险，可以动用房地产项目现有的资源进行减少。可预测风险或

7、不可预测风险是房地产项目班子很少或根本不能控制的风险，为了减轻这类风险，必须进行深入细致的调查研究，设法将那些预测或不可预测的风险变为已知风险。为了能够直接控制，可以把这些风险从将來“移”到现在來。在实施风险减轻对策时，最好将房地产项目每一个具体“风险”都减轻到可接受的水平。具体的风险减轻了，房地产项目整体失败的概率就会减少，成功的概率就会增加。3、风险预防对策通过专业评估机构提供预测服务，房地产项冃管理者除了利用这类服务以外，还应当建立自己的监测系统，对已经发生的工程房地产项目的影响进行监测和分析，以期获得较小

8、的风险。技术风险的预防决策往往影响整个房地产项冃的利益，因此对设计要认真进行评估，尽量釆用成熟技术。施工合同实施中的不确定性尽可能地在业主和承包商Z间进行合理地划分，通常按照“谁能最有效地防止和处理风险就由谁來承担该风险”的原则进行风险分担。4、风险分散对策主要指把风险分散给其他单位，如联营体的合伙人、工程分包商、设备材料供应商等共同承担风险。通常要求联营体的合伙人、工程