成都保利国际广场-市场研究及初步定位建议报告1

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1、保利集团成都保利国际广场项目（暂名）市场研究及初步定位建议报告ColliersInternational高力国际谨呈：保利（成都）实业有限公司高力国际物业服务有限公司成都分公司顾问及零售代理部2009年12月2受“保利集团”委托，我们就成都保利国际广场项目（大源中心区A1-A2地块）(暂名)所在区域的各房地产子市场环境进行分析，目的在于从城市发展的角度论证项目的区域价值，从区域规划的角度论证项目的定位方向。本报告是基于我们对城市及项目区域大量数据研究而得出的结论，本报告主要陈述以结论性内容为主。我们

2、在此强调，在研究过程中我们所依据的资料和信息是准确有效的，并站在客观第三方的立场对项目未来发展趋势进行判断。报告说明33研究思路项目启动和前期准备/消费者问卷调研/厂商访谈成都市商业市场分析目标客群市场定位业种业态配比供应分析供需分析定位研究行业细分市场分析中观分析市场竞争分析微观分析项目基地分析硬件功能建筑设计研究主题概念项目初步定位评估定位分析产品优化设计功能组合成都写字楼市场分析项目所在行政区域规划区域商业网点规划/商业/写字楼环境交通人流动线/租金/售价分析成都市宏观经济概况宏观分析说明：本

3、次研究报告所采用数据，如无特殊说明，均来自高力国际研究部。4目录项目宏观背景研究成都房地产市场研究项目研究项目初步定位建议12341.11.21.35项目宏观背景研究成都市概述成都市宏观经济研究城市研究及宏观经济研究总结6城市概况成都市是四川的省会城市位于四川的中心幅员面积：1.239万平方公里户籍人口：1,125万（2008年）成都历来被视为中国富饶的地区之一，并享有“天府之国”的美誉。成都历史悠久，可追溯到2,300年前的东周时期。成都也是国务院批准的24个历史文化城市之一。一个覆盖巨大市场的城

4、市成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场以及超过2.5亿人口。7行政区划,成都市面积12,390平方公里，辖9区4市（县级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口达1,270.6万人。1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。主城区近郊区远郊县锦江区、成华区、金牛、武

5、侯区、青羊区、高新区双流、温江、龙泉、新都、郫县、清白江都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县资料来源：成都市统计年鉴长三圈珠三圈8西三角经济圈成都是西三角经济圈及川渝城市群的核心城市之一。成都在西部地区的经济地位亦将得到进一步稳固和加强。西三角经济圈珠三角经济圈角经济角经济环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早，发展成熟，随着西部大开发以及产业布局转移，西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。环渤海经济圈西三角经济圈海经济长三角经济圈9城市规划休闲商务区：猛

6、追湾—游乐园片区文化中心：红星路—盐市口片区金融中心：东大街（含攀成钢）商贸中心：骡马市片区文化中心：天府广场—陕西街片区科技商务区：人民路（含天府新城）根据成都“两轴四片”总体目标：通过3~5年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，东大街、人民南路为中轴，红照壁—盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞空间为特色，功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区，把成都建设成为——服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界

7、、独具特色的现代化大都市。10成都市未来发展规划资料来源：《成都市城市总体规划2002－2020》多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化6市圈转变。中心城区2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里、人口800万的“中心城区”。包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3,681平方公里的都市区”,人口1,400-1,500万。布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城

8、市向东部、南部发展。11随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强：半小时圈——大成都1小时圈——成都市域2小时圈——成都平原城市群成都市“十一五规划”部分指标成都市未来交通格局城市交通规划GDP年均增长12%以上，2010年达到4,000亿元以上；城市居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增长8.5%；按常住人口计算的城镇化率达65%以上；民营经济占经济总量的比例达到60%以上。2009年，绵遂内宜城际铁路调研完成，设计时速250公