房地产估价理论与方法分类模拟题3

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1、房地产估价理论与方法分类模拟题3一、选择丄、是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法2、将未来第一年的收益乘以合适的收益乘数得到估价对象价值或价格的方法，具体称为oA.报酬资本化法B.直接资本化法C.收益法D.收益乘数法3、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格接近万元。A.280B.285C.290D・2954、采用市场提取法求取资本化率吋，应至少选

2、取宗以上的类似房地产案例。A.2B.3C・4D・55、净收益率是的百分比。A.净收益与潜在毛收入B.净收益与运营费用C・净收益与有效毛收入D・净收益与潜在毛租金收入6、有两宗房地产，A房地产使用年限40年，单价为96元/m2；B房地产使用年限70年，单价为100元/m2,资木化率为8%,贝呃单价与B单价的关系为oA.A单价高于B单价B.A单价低于B单价C.A单价等于B单价D.无法确定7、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该类房地产的报酬率为6%,则该宗房地产的收益价格为万元。A.86.86B.8

3、0.47C.65.50D.261.418、某商店的建筑面积为1000m2,其经济寿命为40年，土地使用年限为50年，从2002年丄0刀1日起计。2004年10月］.日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元/朮，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2,支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%,—般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%,房地产的报酬率为8%。则该公司2008年10月丄日承租人的权益价值为万元。A・198.65B.583.75

4、C.678.36D.959.529、是指自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。A.收益期B.建设用地使用权剩余期限C.建筑物剩余经济寿命D.建筑物经济寿命丄0、承租人甲与岀租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅而积为200療，租赁期限为8年，年租金480元/〃固定不变。现市场上类似住宅的年租金为600元/m—若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为万元。A・6・19B・6・42C・7.20D・9・5811＞某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%,

5、建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为万元。A・43B・112.5C・123・3D.15012、某商铺建筑面积为5000m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/mh运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为万元。A・521B.533C・695D.71113、收益性房地产的价值高低取决于。A.未来净收益的大小B.付出的房地产开发成木的多少C.获取净收益的期限长短D.获取净收益的可靠程度E.收益性房地产的价值类型14、收益法适

6、用的估价对象包括。A.住宅B.汽车加油站C・行政办公楼D.学校E・游乐场15、运用报酬资本化法估价的操作步骤有oA.估计收益期或持有期B.预测未来第一年的收益C.确定报酬率D・计算收益价值E.预测未来净收益或期间收益和期末转售收益16、收益期一般根据来估计。A.建设用地使用权剩余期限B.建设用地使用权期限C.建筑物经济寿命D.土地使用权期限E.建筑物剩余经济寿命17、不同收益类型房地产净收益的测算包括oA・出租的房地产B.自营的房地产C.自用或尚未使用的房地产D.混合收益的房地产E.投资的房地产丄8、剩余技术主要包括oA・土地剩余技术B.建筑物剩余技

7、术C.自有资金剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术二、判断19、比较法估价需要在价值吋点的近期有较多类似房地产的交易。20、在选取可比实例的时候，选取的可比实例越多越好。21、当有较多的交易实例可供选取时，应当根据、'优胜劣汰〃的原则选取交易实例与估价对彖作比较。22、统一财产范围是将可比实例和估价对象的、、好〃与''坏〃、''优"与'、劣“、、'新〃与、、旧〃进行统一。23、进行房地产状况的调整，是把估价对象在自身状况下的价格，调整为在可比实例状况下的价格。24、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减

8、去销售税费后的净值预测为5616万元，报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。25、净收益