永泰地产香河项目定位报告框架

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1、客户需求研究典型案例研究项目发展战略项目目标分析宏观环境分析市场环境分析项目属性界定项目整体定位市场机会分析项目开发策略项目目标分析利润目标：实现整体平均30%的毛利润率周期目标：计划4年开发完毕目标解析：在保证合理利润目标的基础上实现快速开发及销售客户需求研究典型案例研究项目发展战略目标及限制条件宏观环境分析市场环境分析项目解析及界定项目整体定位市场机会分析区位解析交通解析配套解析项目四邻地块现状项目界定项目开发策略地块区位分析——位于中国经济板块中极具影响力的经济隆起地带“京津冀经济圈”，京津发展轴带与规划中的“新七环”交汇区域，属于廊坊市北三县重要战略发展区。北京天津地块所在区域

2、属于廊坊市香河县，距离北京国贸55公里，距东四环京沈高速公路入口50公里，首都国际机场60公里；距天津机场70公里，天津新港110公里，曹妃甸港180公里。本地块位于香河县西北角，五一路西侧，目前香河县城的城市规划范围外区域，但处于香河县城市“向西向东”的城市发展方向上，属于城市边缘区域。京津经济走廊距北京机场60公里距天津机场70公里距京沈高速入口50公里交通状况分析——外围具备较好的交通条件和利好因素，但目前现状道路相对较差地块南侧紧邻规划中的新华大街西沿线，48米宽，预计08年开工，同年10月份完工；地块西侧目前毗邻待置换的王止务和宋止务村，待本项目开发完毕后将被置换为耕地，并距

3、正在施工中的唐通线约1000多米；地块北侧为孙止务和现状村路；地块东侧目前为河北村的现状耕地，同时今后也将被开发为商品住宅小区，同时距离香河城市主路五一路1000米；目前地块与外部连接的道路状况较差，距离已有市政主干道有一定的距离；周边目前仅有距离1000米的五一路上设有公交线路，但随着本片区的开发和居住人口增多，这一状况将会得到改善。京沈高速潮白河大运河新华大街新开大街香安公路唐通公路运河大道西环路北环路绣水街五一路本项目地块地块四邻及资源分析——地块四周现状处于“农村”包围状态中，没有可以借势利用的自然景观资源新华大街五一路唐通路京沈高速西环路北环路西环路运河大道绣水街姬止务河北止

4、务河南止务孙止务姚止务耕地约270亩宋止务水泥厂约230亩王止务新开大街地块西侧为待拆迁置换的王止务、宋止务；西北侧为姚止务和孙止务村；南侧为姬止务、河北止务、河南止务；北侧现为一片空地；。本地块位于香河县西北角，五一路西侧，目前香河县城的城市规划范围外区域，但处于香河县城市“向西向东”的城市发展方向上，属于城市边缘区域。西北北侧东北西侧东侧西南南侧道路东南侧周边配套情况分析——目前周边各项公共市政和生活配套设施尚不完善，较低端地块半径1公里范围内，有大罗屯中学、姬家止务小学，生活配套设施主要以服务农村居民为主的低档日常便利生活配套设施。地块东距香河商业集中区迎宾路和华联商圈，以及县医

5、院约2.5公里。地块南距淑阳镇政府机关集中区2公里。临近地块最近的公交车站位于1公里外的五一路上。本地块迎宾路香河主要商业区华联商圈政治商圈2.5公里2公里左右地块限定条件分析——地块形状现状不规则，目前经济技术指标弹性空间大，周边整体处于待开发状态用地规模：地块总用地面积尚未最终明确，总计约600亩左右，其中耕地可建设用地面积约270亩左右，东北侧地块用地面积约230亩左右；取地方式：耕地置换容积率：尚未确定，按香河规划设计标准大于1.0，小于3.0；控高：目前没有确定和限制；建筑红线：目前没有确定和限制；用地性质：居住；回迁面积：地块范围内含回迁面积平米，户；目前在谈两个地块形状很

6、不规则，现状处于“农村”包围中；项目四周除南侧紧邻即将开工的香河城市主干道新华大街西沿线（东连规划中的西环线和城市主干道五一路，西接唐通公路），其它均不临现状主干道，新华大街西沿线建成后将成为项目对外连接的主要通道，但可连接三条道路至北京；耕地约270亩水泥厂约230亩唐通路新华大街西沿线五一路北环路项目属性界定属性界定地理位置中国最具发展潜力的京津冀城市经济圈垂直核心辐射范围内，城市边缘地带片区发展市场处于起步阶段，具备良好发展前景项目规模大规模资源状况无明显资源优势配套资源现状配套设施匮乏项目是位于“京津冀”大城市经济圈重要辐射范围内、城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较大、资

7、源状况一般的大规模住宅项目。项目核心问题如何保证本项目在陌生区域的快速成功启动，并实现整体的可持续开发？问题1：我们的客户是谁？客户群体容量能否支撑本项目的开发速度？问题2：如何克服区域不成熟的劣势并确立本项目的核心竞争力？问题3：如何在市场竞争中保持持续的领先优势？客户需求研究典型案例研究项目发展战略目标及限制条件宏观环境分析市场环境分析项目解析及界定项目整体定位市场机会分析经济发展产业分析人口发展城市规划项目开发策略经济发展状况——香河目前