物业管理纠纷的法律分析(南京讲座).

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1、物业管理纠纷的法律分析颜雪明中国房地产业协会法律专业委员会副主任万科企业股份有限公司风险管理部总经理2西安兴强物业公司经理王少华3讲座主要内容：一、物业管理的法理基础是建筑物区分所有权二、实施物业管理的主要障碍（15：20休息十分钟）三、当前物业管理中的几个焦点问题四、17：00现场交流（三十分钟）4（一）“物业管理”与“物业服务”（二）政府在物业管理中应当扮演的角色（三）居民委员会、“联席会议”、“社区工作站”在物业管理中的地位和作用一、物业管理的法理基础是建筑物区分所有权1981年3月10日深圳

2、物业管理公司成立。1991年3月22日深圳天景花园业主委员会成立。孰为中国物业管理产生的标志？5（一）“物业管理”与“物业服务”1、物业管理权利的来源；2、物业管理的主体；3、物业管理的对象。物权法（2007.10.1）第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（建筑物区分所有权）第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。（业主行使管理权的方式）第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据

3、业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（物业服务企业在物业管理中的地位）物业管理条例（2003.9.1）第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。6总结观点：“物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委

4、托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体（权利人）。物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。物业管理的内容，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。“相关秩序”涉及人的行为的管理，包括倾倒垃圾、违章停车、

5、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等，这些都是公法管制的内容，属于政府的管理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用，而不可能承担管理的职责。7（二）政府在物业管理中应当扮演的角色由于物业管理是民事活动，故政府在其中的作用，应当是监督与指导，而不是管理与审批；应当是有求必应、支持辅导，而不是越俎代庖、横加干涉。常见情形：应该管的不愿意管；不该管的，抓住不放。物业管理条例：第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政

6、府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。第十九条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第四十九条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。8（三）居民委员会

7、、“联席会议”、“社区工作站”在物业管理中的地位和作用《物业管理条例》第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。《辽宁省物业管理条例》第三十二条物业服务企业应当配合居民委员会做好社区管理相关工作。业主大

8、会是私法意义上的组织，是为行使民事权利而设；居民委员会是公法组织，是为社会管理及居民自治（政治权利）而设，二者不应当混淆。居委会不应当干涉业主自治。“联席会议”可以作为一种协调工作的方式，但不是法定的权力机构，更不能替代业主大会作决策。“社区工作站”是政府基层工作单位，根据政府授权开展社区管理工作，不属于物业管理活动，不能涉及业主自治范围内的事务。9二、当前物业管理存在的主要障碍（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。（二）政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可