东方银座产品定位报告提纲

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1、东方般产壮砸告TheproductsorientthfrtpoytofqskmGinza二零零四年十一月一、项目市调2（一）项目市调目的2（二）市调的方法及本项目的市调21、市调的第一手法——观察法22、市调的利器——询问法23、“东方银座”的产品定位经过周密的市场研究3（三）区域楼盘市调及可比实例5（四）可比案例营销统计10（五）可比实例分析10（六）结论11二、本项目产品分析11（一）地段11（二）交通11（三）周边环境12三、本项目的产品描述及策峪12（一）基本参数12（二）建筑类别13（三）面积房型14（四）装饰

2、及公用设施141.公共部分142.室内交房标准1516（一）单价16（二）总价16（三）付款方式16五、本映目消费者定位17兀、角售预计17（一）购买动机分析17（二）购买抗性分析17（三）销售进程分析18七、风险点、控制及规避（一）停工（二）爆涨（三）纠纷（四）违规1818181818产品定位报告序言长沙房地产市场越来越成熟，市场细分也越来越明显。寻找差异化的产品，差异化竞争成为项目运作能否成功的关键，要想脱销或者迅速达到资金回笼的目的一一找到差异化、迎合市场的产品是关键！房地产开发必须符合规划，各个地方政府都有规划，

3、但是用地性质一样，产品定位不同，结果会迥然不同。“东方银座”地处东市桥头堡，地理区位优越，属于房地产开发中的极品——金角地块。这么好的一块地，什么样的产品能够达到消费者、开发商、代理商多赢甚至社会受益的局面？一个出类拔萃的作品，它首先要有生命力，也就是迎合市场的需要，这就要求我们对当前的市场作细致而周密的研究。我们主要侧重如下各方面内容：•潜在顾客需求情况的研究（包括需求什么、多少、时间等）；•对影响需求的各种因素变化情况的研究；•对顾客的购买动机和购买行为的研究。•产品设计的研究（包括功能、用途、品牌、商标、包装设计等

4、）;•产品组合、物业服务的研究。项目市调(-)项目市调目的市调的四大金牌功能：•市场调研的描述功能，收集并陈述事实；•调研的诊断功能，指解释信息或活动；•第三种功能是预测功能；•调研的反馈功能。(-)市调的方法及本项目的市调1、市调的第一手法——观察法使用观察法进行调查，只是通过观察多年来“小户型楼盘”的趋势和表现，来推测判断这种产品市场接受度是否高。观察法有以下几种：♦直接观察法；♦亲自经历法；♦痕迹观察法；♦行为记录法。2、市调的利器询问法询问法是把调研人员事先拟定的调查项目或问题以某种方式向被调查对象提出，要求给以

5、回答，由此获取信息资料。询问法有以下几种：♦面谈法；♦电话询问法;♦邮寄询问法；♦留置问卷法。3.“东方银座”的产品定位经过周密的市场研究我们通过十年的项目运作，积累了丰富的房地产开发营销经验。小户型房产由于总价低、转让容易、出租容易等优点，2000年开始进入北京房地产市场，2003年进入长沙市场。由于城市土地的稀缺，但有定位面积过大，城市中央地块房地产项目的营销周期越来越长，一个7万平方米的项目从正负零到清盘甚至需要5年。房地产是一种资金密集性的企业，营销周期太长意味着项目的经济效益少或者为负，就这要求房产企业另辟蹊径

6、。北京、深圳等发达地区小户型风靡至今，总销售额甚至超过了大户型。长沙SOLO等小户型项目销售远好于大户型，这可以从我公司代理的三个项目看出，一经推出，销售率即达到85%,暗厨暗卫，甚至无厨户型都一套不剩卖出，这是“大户型”所不能够想象的。长沙“大户型”出现“死盘”或者5年不能清盘的比较多，这值得我们专业人士深思。我公司针对“东方银座”项目做了一个市调方案，然后组织公司调研组对长沙市小户型、项目产品定位作了详细的市场研究；通过产品调查后又进行了样本量为1500的抽样访谈；专门针对本案的营销推广进行了研究和深入的媒体组合调研

7、；最后我们召集市场、投资、推广专家进行了专案诊断，一致认同小户型的产品定位。《三》区域楼盘市调及可比实例长沙区域内“小户型楼盘”楼盘名称地址价格（元/的备注简介金程酒店公寓解放中路起价2680小户型商务酒店公寓，芙蓉中路与解放中路坐标原点，40-90芙蓉•同发芙蓉中路458号2938-3400小户型总建筑面积39345平米，地上为30层，其中1-3层为商用，4层为转换层，地下一层为停车场，40-80平米中。蚂蚁工房东牌楼57号精装修小户型总占地面积：3343平米，总规划面积：29689平米，容积率：7.78。英尚・国际均

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