合肥-商品房市场分析

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1、-、合肥（一）土地市场状况1）2011年土地成交类型分布类别住宅商住商办商业娱乐旅馆综合用地合计总土地数21121274359流标幅数70201212成交地块幅数14121073147.00成交面积（万nV）119.0750.8222.6514.65.7728.09241.00总建面积（万nf）337.9815&3694.152.9721.8697.76763.03单幅平均面积（万nf）8.514.242.272.091.922&095.13累计成交总价（亿元）84.3534.46.596.941.545.12138.94亩均价（万元/亩）472.27451.27193.97316

2、.90177.93121.51384.34楼而均价（元/nV）2495.712172.27700.321310.18704.48523.731820.902011年1〜12月份，合肥市共推出土地59幅，流拍12幅，成交土地47幅,成交率79.66%。成交面积241万平米，其中,住宅和商住用地成交26幅,合约169.89万册。2011年1-12月合肥市土地成交面积情况图示匚二I成交面积（刀nV）-•—地块幅数□住宅，337.9&44%□商业，52・97,7%□•商办，94.1,12%■商住，15&36,21%2011年1-12月合肥市土地成交面积情况图示□综合用地，■娱乐旅馆，97.

3、76,13%21.86,3%]单位：万mS%截止12月份，2011年共成交土地241万平方米（折合约3615亩），可为后期捉供上市体量约763.03万肝。在上市土地的类型上，主要以住宅、商住用地为主，其次为综合用地，成交面积分别为119.07万平方米、50.82万平方米、2&09万平方米。可见，合肥市在城市发展方面不仅扩张城市框架，同时也注重配套设丿施的建设。合肥市2011年土地成交情况图示从上图可知:2011年,住宅用地单幅平均面积约为&51万册（合127.6亩）;商住用地单幅平均血•积4.24Tjm2（合63.6亩）；商办、商业、娱乐旅馆用地单幅平均面积比较接近,约为29〜34

4、亩；综合用地面积较大，特殊个案。从土地成交单价看，全市总体成交均价为384万元/亩，其屮：住宅用地成交均价472万元/市，商住用地451万元/市，而纯商业用地均价为317万元帀。从楼而均价看，全市总体楼而均价为1821元/nf,其中：住宅楼而均价为2496元/nf,商住楼而均价为2172元/nV。据此推算，今年成交住宅用地在商品住宅上市时价格至少在6500元/nf以上。2）2011年土地市场热度分析•溢价分析溢价住宅商住商办商业娱乐旅馆综合用地合计地块幅数14121073147溢价地块幅数1110452133溢价比78.57%83.33%40.00%71.43%66.67%100.

5、00%70.21%2011年，全市土地成交中冇33幅土地存在溢价，溢价率为70.21%0其中，底价成交14幅,占比约30%；溢价率在50%以下26幅,占比约55%；溢价50%〜100%之间的有3幅，占比6%；溢价超过100%的仅有4幅，占比9%。从溢价时间分布看，超过100%溢价率的共4幅，其中3幅在2011年1、2月份，之后溢价率逐刀走低；全市溢价主耍集中在50%以卜•的低热度区域。•流拍分析a）流拍时间相对集屮，主要是11月底和12月份，12月份流标最为严重，土地市场明显趋冷；b）全市今年流拍12幅地块，住宅、商办、酒丿占、综合均有，但以住宅用地为主；c）从流拍地块的分布看，基

6、本覆盖全市各区；

7、生转变，纷纷投向商业地产领域，帀场向商业地产方向转变明显。（二）商品房销售状况1.合肥市近年房地产情况12000010000080000600004000020000合肥市2007〜2011年商品住宅销售情况套2007年2008年2009年2010年元/m2一7000-600050002011年4000300()200010000销售套数（套）增幅成交均价（元/血）涨幅2007年754983344.622008年67315-10.84%3780.313.03%2009