地产投资分析报告

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1、〜〜~〜〜〜〜〜〜〜〜〜~•当地房地产市场走势分析（一）当地房地产市场总体回顾与展望1、回顾2、展望（二）所在区域住宅市场走势分析供求关系2、价格走势3、市场特点4、个盘素质5、结论三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析（一）土地价值1、地理位置2、周边环境3、环境污染4、地块周围的交通条件5、酉己奈设施6、邻近竞争楼盘素质（二）项目地块优劣势分析地理条件分析2、环临竞争楼盘对比四、可提升价值研判（一）类比土地价值（二）规划能力对于土地价值的提升（三）单体设计（四）市场细分及客户定位（五）项目现场包装（六）项目营销策划（七）物业管理（八）结论五、项目市场定位（一）项目的市场定位

2、（二）消费群体定位六、项目价值分析七、项目定价模拟八、项目投入产出分析（一）项目投资分析说明（二）项目成本概述（三）项目收益模拟九.投资风险分析及其规避方式提示（一）风险性分析（二）规避方式十、开发节奏建议一、项目概况（-）地理位置地处北辰区新宜白大道以西，普济河道立交桥交叉口的正北侧。（二）主要经济指标1、占地面积：200多亩2、总建筑面积：约20多万平方米3、容积率:1.5以内4、绿化率：30%以上5、建筑密度：略6、总户数：略二、当地房地产市场走势分析（一）当地房地产市场总体回顾与展望房地产项目没有试探可言，只有看准了再下手，不象打麻将，这把和不了推倒了下把接着玩儿。1、回

3、顾本案所在区——北辰区，位于天津市市区的正北面，与河北区白庙紧紧相连。传统上，天津市区的居民按照区域经济状况将市内六区分成六种档次，即：和平区是首位；南开区为第二位；河西区为第三位；河东区为第四位；河北区和红桥区分别列居第五、第六位。由于市政规划、区域投资规模以及市政府扶持力度关系着当地经济建设的发展速度，所以，河北区经济建设的程度没有象南开区对华苑居住区和河西区对梅江生态居住区那样对新宜白人道上的商品住宅有着翻天覆地的影响。加之，位丁四郊经济地位之尾的北辰区，房地产开发本就很缓慢，尽管有万科花园新城时尚精品TOWNHOUSE项目的介入，但在近一、两年内，这里仍然是普通商品住宅的

4、市场。2、展望展望2002年当地房地产市场，町以说蕴含着巨大潜力，其一，环境工程建设中将对城乡结合部入市口、道路两侧项目实施绿化、美化改造；其二，市政府下大力量培育市场有效需求，积极推进小城镇的住宅开发，加快城市化进程；其三，越来越规范化的建设市场，更适宜品牌与实力的竞争，淘汰那些规模小、质量差、不注重物业服务的烂尾项目；其四，政府对公积金贷款和按揭贷款政策的进一步放开。降低银行贷款和存款利息，刺激了消费，同时增强了商品房的有效需求。未来新宜白大道上的项目必将成为品牌项目的标志。(-)所在区域住宅市场走势分析1、供求关系当地住宅市场不同于市区的住宅市场有着广阔的消费群体，仅靠区域

5、内的居民不能够满足其商品住宅的消化需求，尽管北辰区宜兴埠在当地经济发展状况良好，但与市区居民的生活水平相比仍然相对很低。由于家庭收入的高低直接影响着购房需求能力，并且，当地消费观念的落后以及有限的居住人口，都成为当地商品房供大于求的至关因素。据市场调查结果得知，1998年开发建设的田园小区和鸣翠园虽然经历了三年之久的销售时间，但因其市场定位的狭窄，现仍存有大量的空置房；2001年初开发建设的梧桐园、都市桃园人规模的商品住宅面积又加大了当地空置房的消化压力。拓展市场需求面正是万达新城在成功完成一期工程的销售任务之后，又将二期商品房销售业绩挤于周边物业的销售之首，仅从岀入于万达新城的

6、车辆品牌来看，这里的业主80%以上是白领和暴发户，他们当中除在当地做生意以外，大多数业主是人在北京工作，其老家又在天津，所以新宜白大道上的物业成为其置业的首选，购买万科花园新城的豪华别墅，其目前的经济状况尚未达到，这样，有着完善生活配套设施的万达新城就成为炙手叮热的首选楼盘。从这一点来看，完善、周到的生活配套是项目竞争的市场基础。2、价格走势受着当地经济及人文环境的影响，当地房地产项目的档次普遍不高，除万科花园新城独树一帜，走联排别墅豪宅市场的销路外，当地所有项目的商品住宅价格全部采取低调处理。万达新城的销售均价为1800元血；都市桃园的销售均价是1590元血；梧桐园的销售均价是

7、1650元/itf；田园小区的销售均价是1638元/rtf；鸣翠园的销售均价是1600元/nV。当地商品住宅市场的开发时间并不很晚，可谓房产开发市场和消费市场十分成熟。但近几年，当地房地产市场总体来讲其经营状况并不良好，除万科花园新城与万达新城以外，这里绝大都数项目均未出现过热销场面，销售市场长期处于低迷状态。那么，是价格高于消费能力？是地段偏僻位于郊区？还是当地房地产的消费市场狭窄？都不是，作为民宅典范的万达新城，其商品住宅的市场均价高于周围所有的项目，作为豪华别墅的万科花园新