商圈分析与选址分析

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1、商圈分析与选址分析郵州力达商圈分析与选址分析一、商圈形态郵州万达广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。万达广场的建设将加速鄭州屮心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使Z成为继天一商圈Z后宁波市的又一商业中心。郵州万达属于商业区。商业行为集中Z区，其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容院林立。女th—些商业广场，城市主要商业街，其消费习性具有快速、流行、娱乐、亨受及消费额不低等特色。一个新的商圈冇望形成万达MALL的服务对象主要是郵州中心区，它的建成可以改善郵州区缺乏大型商业区的现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。近20力平

2、方米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的进入，一个新商圈有望形成。而月.，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从万达在其他城市的发展來看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。对此，宁波帀经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MAI丄的服务对象主要是郵州中心区。它的建成可以改善鄭州区缺乏大型商业区的现状，提升郵州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足郵州区以及宁波南城地区居民口常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分

3、流作用将不可忽视。在宁波，天一广场、万达MA【丄以及太平鸟集团筹建的时尚屮心（计划建于宁波客运中心站附近）都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足Z势。对此，浙江力里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，人小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，郵州新商圈的形成是可能而且必耍的。商家希望宁波出现第二商圈天一广场的成功运作让宁波的商家们尝到了商圈的甜头，但现在，天一商圈附近几乎已经没有什么地方能容纳新的商铺了，很多商圈Z外的商家在无法挤进天一•的情况下，都希望宁波能够形成另一个商圈，让自己在集聚效应中分得一杯羹。在天一商圈，乐

4、购屆市打破超市一年内无法收冋成本的常规管理，当年就实现贏利；屈臣氏虽然而积不人，但每日过往的客流让它在不长的时间内鼓起了钱袋；苏宁、永乐、国美三家家电大卖场的进入，史是把天一•做成了宁波最人、最集屮的家电商圈，家电市场90%的份额被吸引在这里；其他一些大大小小的詁牌专卖店，生意也远比天一商圈外的地方兴旺。但现在，天一商圈附近儿乎已经没有什么地方能容纳新的商铺入住了，让自己在集聚效应中分得一杯羹。“万达MALL”签约郵州的消息一传出，在宁波商家中就引起了巨大反响。目前，有的已开始行动，有的还在观望。新江厦商场是已经开始行动的代表者，商场总经理胡安康告诉记者，新江厦打算在“万达MAI丄

5、”对面建第二个商场，按照设想，新江厦将全力打造一个集百货、农贸超币、图书于一体的百货商场。据胡总经理介绍，将要建的新江厦商城，血积为24000平方米，底楼是人卖场，二三楼为H用百货，四楼经营图书，上面的主耍用作商务办公楼。之所以在鄭州建第二个商城，多少与“万达MALL”有关，胡安康说，做沃尔吗的邻居对于商场来说获益匪浅，从商业业态来说，百货和超市是相辅相成的，超市吸引人气，百货提升生活品质，以沃尔玛这样的大型卖场来说，开张后能够帯动的客流量一定非同小可，人流乂是白货最需要的，估让到新江厦商城郵州店开业、“万达MALL”落成Z后，这块地方的商业价值必然看涨，迅速形成商圈不是问题。二、

6、人口规模及特征郵州中心城区冃前的人口密度述不高，尚达不到支撑万达广场所需的市场容量。三、经济基础和购买力分析万达项冃定位中高消费群体，地理位置很好，经济也发达，鄭州万达广场冃前针对的主要述是郵州中心城区及海曙、江东的部分消费者，购买力不人。四、竞争状况分析万达广场整体开业后，将成为继三江口商圈Z后的第二人商圈。与天一广场竞争不对避免，力达宁波项LI与宁波传统核心商业天一广场相隔不远，两个商业体竞争是不可避免的。从位置上來说，万达项H要差一些，万达项目従位中高消费群体，天一广场以中低端消费为主。按照万达的定位，15万平方米的购物中心的服务半径是周围10公里Z内，覆盖人口50丿j左右。

7、丿j达对项U做好两年培育期的心理准备。集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的天一广场，被誉为了宁波的“商业航母”。除天一广场外，宁波老外滩、和义路滨江休闲广场，是继天一广场Z后宁波市政府的两个人型IH城改造项LI,均处于沿江滨水区域，是宁波市政府打造“三江六岸，百里长廊”的屮心地块，与宁波天一广场一起，构成三江口精品消费商圈。从万达广场开车至市中心，普通时速的情况下，大约耍20分钟左右。这20分钟的车程，在万达广场“新鲜劲”过去后，就阻挡了不少消费者的脚步。此外