商铺选址分析

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1、⑴商圈的调查商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的人小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很人关系。一-般以店铺设处的地点为圆心，周围一尢距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，述应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立筹一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围冇无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业口和边缘商业圈。中心商业圈片这一店铺顾客总数的55%—70%。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，

2、每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%—25%。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般门常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包禽了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具冇吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到來（见图1一1）。①有效商圈范围的调查对于新设店铺商圈的划定,往往通过调查评价,包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。市场趋势分析要收集冇关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花

3、费的时间多少是顾客乐于接受的,一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能來新店的人们的住址等。分析市-场趋势和调查消费者这两方而可以同时采川，也可只川莫中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉•雷利提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则（定律八他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是山最临近商圈的人口和里程距离两方而发挥作用。其内容是在两个城镇Z间设立一个屮介点，顾客在此屮介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。雷利法

4、则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全和同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况,对测定的商圈大小进行适当的调整,使Z更接近于真实情况。雷利法则较适宜丁以汽车为交通丁具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高,购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，H标顾客不同，因而具有不同的商圈范柿I;借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成

5、批购买,商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，I大1而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15・20公里；而标准食品超市主耍经营食品、商圈一般为5公里；传统食晶超市经菅的商品种类少，商圈约为1一3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比莫他的超市高，消费者购买主要是为了求方使，因而商圈只有500米左右。②商圈的顾客群调查商圈内的顾客群分为两部分：-•是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是：a.指定专人（最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料）到预定的店址测定各年龄层的

6、人数。b.将儿个时段内测定的流动人口数平均，得到每小吋平均人数。c.预佔不同年龄层可能发生的客单价，即每一个顾客的购买金额。d.预估入店率，即流动人口中进入店铺的人数比例。住户测定的方法是：a.按商圈范围分层测定住户效。当前资料可从居民住宅区的居委会获得，未來资料可从政府有关部门获得。a.根据远近距离估计入店串，第一商圈最髙，第二商圈次Z,第三商圈最低。0.客单价预估则与入店率成反比，距离近、常上门的顾客，其购买单价通常不会太高，而距离远、上门次数少的顾客，莫购买的单价通常较高。住户的情况调查是耗时最大的调查项目，而口了.解的越详细越好。有关

7、资料的收集可借助问卷调查表，调查表町通过4条渠道发送：委托专业人员上门分送；与居委会合作分送；与学校合作，通过中小学生送达到家庭；邮寄或宜接送人住宅区的信箱内。无论釆取何种方式，都必须有必耍的诱导，如重要性说明，赠送小礼品，按问卷编号开奖等等。①商圈内的竞争店调查，在作商圈内竞争店调查时，必须考虑到卜列因素：现有同种业态店舖的数量，规模分布，新店开娠率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都町能处于商店过少、过多或饱和的悄况。过小的商圈内只冇很少的商店，提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务，以至每家商店都得不到

8、相应的投资冋报;一个饱和的商圈内的商店数R恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明，一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由下式求得