中信红树湾一期营销执行方案

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1、一期销售执行报告2004年5月12日报告目的统一思路（项目目标、竞争下的策略）梳理工作（执行总纲及执行要点）抓紧落实（总控图、工作计划表）逻辑思路A目标B竞争分析C竞争下的策略检讨与修正D总攻略及执行方案E报告重点回顾附件：《总控图》《开盘前工作计划表》《开盘前媒体计划表》A目标一、高形象启动一期，确保四期可持续销售二、一期快速销售，2004年底实现4个亿销售额三、建立市场影响力，提升中信地产品牌时间6月7月8月8月28日9月10月11月12月累计销售月销售【阶段目标分解】销售率24％31％39％45％51％4545353

2、5100张200300140套1852302653006.6派筹选房9.19开盘春交会确保发展商年底实现4个亿销售额的目标B竞争分析兰溪谷硅谷别墅世纪村红树西岸瑞河耶纳天鹅堡香域中央水榭花都御景东园【竞争分布图】京基/联泰？项目建面容积率总套数主力户型面积均价推出时间销售情况红树西岸25万3.4116795-100两房120-200三房12000-130007月认筹8月开盘—瑞河耶纳11.1万1.4400多TOHO：220-270多层：200-250小高层：130-1708500-120009月底—世纪村日月府10.6万3

3、.51564150-200三房200-220四房76004月18日26％天鹅堡II号地11.1万3.662342240-260四房95006月29日目前积累410张卡兰溪谷9.3万1.65539143-163四房86004月18日22％硅谷别墅三期11万2.04300240平米四房———中信红树湾一期11万3.18591153-175三房165-199四房8月底—【区域市场分析】项目建面容积率总套数主力户型面积均价推出时间销售情况水榭花都三期9万总体1.4—91-305—04年年底—香域中央18万2.08720159-17

4、2四房90009月—9万313万1.4———两年内—御景东园19万5.91021120-150三房88006月20日目前积累150张卡【区外竞争分析】从豪宅今年的推出量来看，目前中心区的楼盘销售已见颓势，而华侨城、香蜜湖虽仍是热点，但毕竟供应量有限，罗湖均为旧改项目，深圳湾区将成为2004深圳房地产市场的最热点；三、四季度将是豪宅项目的一个密集推出期，且这些楼盘与本项目产品雷同（TOHO、高层），主力户型面积区间重合，存在直接激烈的竞争。片区供应量放大，如何与竞争对手产生区隔，建立项目的核心竞争力至关重要！【SWOT分析】

5、优势（S）：1、地王的影响力；2、地理位置优越，升值潜力大；2、外景资源丰富；3、交通较为便利；4、65万平米规模优势；5、最大化利用城市有效资源的规划设计优势；6、板式建筑形式及完美的户型设计7、中信发展商的品牌支撑；8、中信会的资源共享优势。劣势（W）：1、现状片区不成熟，尚未形成规模；2、紧临沙河东路，有一定噪音影响；3、容积率3.18，作为豪宅存在客户接受程度问题；机会（O）：1、深圳湾为新一轮开发热点，备受世人瞩目；2、15公里滨海长廊的国际招标规划建设；3、关内土地供给日益减少，房价上涨；4、地铁二号线提前到二

6、期建设；5、深港24小时通关和深港西部通道；6、片区的重新统一规划设计。威胁（T）：1、一期推出时关内豪宅的密集推出；2、项目运做后期可能面临新开发土地项目的竞争。3、政府对片区教育配套规划的不定因素。C竞争下的策略检讨与修正D总攻略及执行方案【国际顶级湾区物业总攻略】营销推广攻略展示攻略明确差异化形成差异化传播差异化让客户买？让客户来？销售服务攻略【国际顶级湾区物业总攻略】营销推广攻略事件营销全国推广全国同步发售，开设项目全国推广接待站，占领一线城市，安排专人、专线售楼处建立客户服务中心，2004.7月完成，接待全国参观

7、团申请800全国免费电话，2004.7月完成全国性网络、刊物发布项目信息6.6：中信红树湾新闻发布会、售楼处揭幕、VIP增值卡发售7.18：产品沟通会（规划、户型、园林设计、物管及俱乐部方案讲解沟通），客服中心成立8.8：首批样板房开放，业内参观日8.20：开始算价，确认选房资格，收取诚意金8.28：选房，消化前期积累客户，实现销售目标9.19：开盘庆典，客户营销活动品牌策略竞争＋客户策略第一阶段（5.1-5.30）：湾区物业，比肩全球。深南路广告牌＋工地广告牌＋网络第二阶段（5.31-8.1）：决战宣言，新湾区物业指数。

8、广告牌＋网络＋特报、商报、第三阶段（8.2-8.28）：公告选房，国际顶级湾区生活。媒体全面覆盖第四阶段（8.29-9.18）：中信红树湾全情绽放。媒体全面覆盖片区＋品牌策略客户策略竞争＋品牌策略深圳推广占领要道：深南、滨河、观澜、机场及高速地盘包装，针对百仕达广告牌、灯光工程、地盘围墙体现规模，竞争和