我国养老地产业发展思路研究

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1、我国养老地产业发展思路研究建筑经济CONSTRUCTIONECONOMY第36卷第9期2015年9月Vol.36　No.9Sep.2015我国养老地产业发展思路研究刘旦（江西财经大学，江西南昌3300<>43）摘要：基于养老地产的主要内涵和特征，分析当前我国养老地产发展机遇。在介绍美国、日本养老地产发展模式及经验基础上，从客户定位、产品策略、盈利模式、价值链构建等方面提出我国养老地产业发展思路。关键词：养老地产；发展思路；产品策略；模式构建中图分类号：F299.3，F<>407.9　　文献标识码：A　　文章编号

2、：1002-851X（2015）09-002<>4-05DOI：10.1<>4181/jki.1002-851x.20150902<>4ResearchonDevelopmentIdeasofChinesePensionRealEstateIndustryLIUDan（JiangxiUniversityofFinanceandEconomics，Nanchang3300<>43，China）Abstract：Basedonmainconnotationandcharacteristicofpensionreal

3、estate，thepaperanalyzesthedevelopmentopportunityofpensionrealestateinChina.Then，introducesdevelopmentpatternandadvancedexperienceofPensionestateinJapanandAmerica，onthisbasis，providesdevelopmentideasforChinesepensionrealestateenterprisesfromcustomerpositionin

4、g，productstrategy，pro??tmodel，valuechainconstruction.Keywords：pensionrealestate；developmentideas；productstrategy；modeconstruction近年来，随着传统的单一住宅开发模式面临经营困境，养老地产已经成为众多房地产企业转型发展的新方向。但是，目前我国针对养老地产的实践，还停留在探索阶段，还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。因此，探讨适合中国国情和市场需求的养老地产企业商业模式，具有重大的现实

5、意义。1　养老地产内涵养老地产是基于适老化而拓展出的新兴地产业态，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。养老产业链包含众多相关产业，核心产业主要包括养老设施、老年护理和老年医疗，其中养老设施的开发和运营，准入门槛高，如果开发商能跨过门槛，建立行业壁垒，拓展空间极大。对政府来说，养老产业发展有利于解决民生（老龄化）问题，有利于带动周边产业发展，拉动内需，进而形成新的经济增长点。养老地产的内涵主要体现在以下三个方面。1.1　盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合市场化养老是社会养老体系中的主要组成部分，与福利保

6、障型养老在土地供应，资金来源，养老体系上有很大区别。开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，是受市场调节的商业型养老地产，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理团队；商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长，同时还表现在运营难度大，租售方式比普通商铺更为复杂；住宅属性表现在养老地产接近于高端住宅产品，但标准更高，功能更全，需要配套大量的设施和精良设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高。

7、1.2　管理模式更强调战略协作、强强联合从养老地产产业链来看，养老地产是多种产业独立运作又无缝整合的全新产业，具体而言，养老地产产作者简介：刘旦，男，生于1978年，江西九江人，博士，副教授，研究方向：房地产经济。收稿日期：2015-0<>4-1<>4第36卷　第9期·25·业链可以划分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；配套产业，如专业家具/专业设备、人员培训/劳务派遣、老年护理品和康复器械、老年食品和老年服饰、老年娱乐和老年旅游、老年求知；衍生产业，如老年理财/储蓄投资、老年融资/倒按揭、老年保险/

8、寿险和护理保险、老年咨询/婚介、心理、法律咨询等。从各产业的重要性来看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力，包括环境、医疗、教育、服务、规模等。因此，相对于传统地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资