我国保障性住房管理中的问题和对策

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1、我国保障性住房管理中的问题和对策　  《中国住房》2009年第1期 国务院发展研究中心产业经济研究部 王晓明    随着《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)的发布，我国保障性住房建设进入加速发展的阶段。与之相配套的政策和管理办法也逐步完善，例如，住房和城乡建设部会同民政部制定了《城市低收入家庭资格认定办法》，为保障对象的界定提供了政策依据；《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》、《经济适用住房管理办法》也陆续得到修订完善，为保障性住房政策的落实提供了操作办法。但在实际执行过程中依然存在不少管理方面的问题

2、，需要通过完善体制机制，并进一步加强管理加以解决。   一、各级政府职责化分与管理主体设定   1．各级政府的职责划分   从国际通行的做法来看，发达国家都有专门的政府部门或机构负责居民的住房保障问题。住房保障制度的落实是一个极其复杂的系统工程，涉及计划、财政，金融、税务、土地、规划、司法等许多政府部门。为了能有效地协调各部门的工作，保证有关政策法令的正确执行，一些国家先后设立了高层次的决策协调机构，负责制定解决住房问题的政策和计划，运筹物资、资金、劳动力等资源的分配，协调住房保障体制的运行。   在我国，中央和地方政府在保障性住房方面也

3、有着明确的职责分工。例如对经济适用房和廉租的房管理办法中就提到国务院建设行政主管部门负责指导和实施监督，县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部负责本行政区域内的管理工作。24号文进一步明确了中央和地方政府的职责，提出中央政府承担中国保障性住房的基本政策和全国性规划的职责，省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责，并要对所属城市人民政府实行目标责任制管理，加强监督指导，而城市人民政府对解决城市低收入家庭的住房问题负重要责任。总体来看，与国外各级政府的职责划分基本一致，既能保证全国性的基本方向，又能在一定程度上消除中央政府

4、在保障性住房管理上存在的信息不对称。   2．管理主体的设定   保障性住房管理主体主要有政府下设机构、非营利性机构和商业化机构三种类型。   我国上世纪90年代住房改革启动后，各地区的公共住房管理长期没有专门机构负责，典型的就是由开发商承担部分经济适用房的管理职能，而作为管理主体的政府缺位，结果造成经济适用房的监管失控，经济适用房的保障性功能丧失。近几年，很多城市已经建立了全市统一的住房保障领导机构，各区县也都设立住房保障办公室，专司保障性住房的建设和分配管理。这表明，我国政府在强化保障性住房管理上，跨出了重要一步，政府“缺位”的问题已

5、经部分得到解决。但目前各地住房保障组织机构多设在各市(县)建设主管部门，存在管理主体“职权低配”问题，结果导致责权不对等、统筹不够、力量分散等问题，难以真正承担起实施住房保障制度这一复杂、庞大的系统工程。另一方面，也要注意保障性住房管理主体单一性的问题，在强调政府管理责任的同时，也应鼓励各地区积极探索以非营利性机构为主体的管理模式，由非营利性机构受政府委托负责保障性住房的建设、分配、管理，政府在土地、税收、金融等方面给予支持，并对其建设、管理过程中的各个环节进行监管。   二、保障性住房的申请资格标准、认证和分配管理   1．保障性住房的

6、申请资格标准   目前来看，各大城市对保障性住房供给范围的标准各有不同，但大多数都是从户籍、家庭年可支配收入、家庭资产情况及人均现有住房面积等四个方面进行界定，以厦门市为例，见表1。  表1 厦门市保障性住房的申请资格标准　　户籍申请人和共同申请人的家庭成员均应具有本市城镇户籍，且至少一人取得本市户籍满三年住房人均建筑面积不超过12平方米收入按照2005年城镇居民人均可支配月收入标准(1376元)测算出3人及以下户家庭年收入不高于5万元，4-5人户不高于6万元；6人以上户不高于7万元资产申请社会保障性租赁房的申请人家庭资产不高于家庭年收入

7、的4倍(申请社会保障性商品房的申请人家庭资产不高于家庭年收入的6倍)　   收入作为划分依据因为便于操作而广为使用，但也存在明显缺陷和不足，因为我国目前收入透明性较差，收入的准确把握和衡量比较困难和复杂。增加人均住房面积这一标准，其优点同样是操作简单，但缺点是不能真正体现住房困难程度，因为在家庭中有的必需品是可以共享的，在住房中共享的资源更多，如一人的12平方米住房和夫妇二人的24平方米，都属于住房困难户，但夫妇二人的住房条件则明显优于单身一人。因此，应大胆借鉴和使用世界其他国家和地区的科学方法，如我国香港采用按家庭结构确定住房保障的标准

8、则更为科学，即按照单身成年人、夫妇、1个子女、第2个子女等分类，确定不同的标准。   2．保障性住房的资格认证管理   保障性住房的资格认证管理主要包括入住社会保障性住房的申请条件、申请和审批