有关房产开发问题交流提纲

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1、华元房产浙江天册房产高级管理人员房地产开发有关问题交流提纲目录背景、房地产项目公司工作流程n项目策划n设计管理n前期报批及验收程序n前期工程n工程n造价控制n材料设备n营销推广n物业经营与物业管理n客户服务n会计税务资金财务n法律事务n人力资源n行政管理背景、房地产行业关键法律法规体系n综合类（四法八解释）n前期土地（二法五条例六解释）n房屋拆迁（一条例二解释）n开发经营（一法一条例）n施工营建（二法四条例二解释）n买卖租赁抵押（二解释）n物业管理（一条例）背景、房地产项目尽职调查主要提纲第58页共58页华元房产浙江天册房产高级管理人员房地产开发有关问题交流提纲目

2、录背景、房地产项目公司工作流程n项目策划n设计管理n前期报批及验收程序n前期工程n工程n造价控制n材料设备n营销推广n物业经营与物业管理n客户服务n会计税务资金财务n法律事务n人力资源n行政管理背景、房地产行业关键法律法规体系n综合类（四法八解释）n前期土地（二法五条例六解释）n房屋拆迁（一条例二解释）n开发经营（一法一条例）n施工营建（二法四条例二解释）n买卖租赁抵押（二解释）n物业管理（一条例）背景、房地产项目尽职调查主要提纲第58页共58页华元房产浙江天册n项目取得类（含土地拆迁等）n前期报批类n政府文件类n前期工程类n工程合同类（含有关招标文件及询标答疑等

3、）n中介合同类n房产销售类n项目交付类n规费税收类n物业管理类一、房地产公司的合作与管理——新公司法专题介绍（一）总则n新公司法的修法背景n如何从经济学角度看待公司及公司法n法人的分类（1）机关法人与派出机构（指挥部、管委会等）（2）社会团体法人（强调担保问题）（3）事业单位法人（企业制、拨款制）（4）村民代表大会、村委会、村集体经济组织、乡村集体企业（县级政府确权）（附带介绍：我国两种拆迁制度的安排）（5）撤村建居、居委会、股份经济合作社（附带介绍：开发性安置用地、留用地政策）（6）城镇集体企业（职工大会或职工代表大会）（7）国有企业（全民所有制）与国有公司（控

4、股、参股）的区别n国有公司及国有产权在公司法中的地位（兼谈国有房产公司的购并）n公司法有关立法的效力与体系n公司法的自治性与强制性n公司财产权的性质n公司章程对公司目的的限制n公司对外投资限制n法人人格否认制度n公司法与外商投资企业法的关系n控股股东的义务与责任n公司对外投资（股东会或者董事会决议）n公司对外担保（股东会或者董事会决议，查阅章程的担保限额的义务）第58页共58页华元房产浙江天册n公司对关联股东、实际控制人提供担保（股东会决议及表决权限制）n关联交易（未规定表决程序，仅采用事后控制）n公司的组织变更与评估增值n（附带介绍：我国的房地产项目公司制度）（

5、二）公司设立与资本n注册资本的缴纳n出资形式（国有土地使用权投资入股及土地增值税、契税问题）n货币出资最低额n股东违反出资义务的法律责任n抽逃注册资本（民事责任、行政责任、刑事责任）n股份公司的定向募集（三）公司组织机构与公司治理n股东会表决与累计投票制（选举时可选择采用）n股东会、董事会、经理的法定权限与章程约定n股东会决议无效、可撤消n股东知情权n法定代表人制度（工商登记制度及我国的公章管理实际状况）n监事会监督n股东代表诉讼n股权、投票权、分红权的章程约定n董事、监事、高级管理人员的义务和责任n股权的继承、分割（及夫妻共同财产分割）n控股公司对子公司的管理n

6、委任关系、劳动关系及业绩考核（四）公司融资n股权转让n公司股份回购n公司债券（五）公司财务会计制度n公积金制度（资本公积制度与项目资本金概念）n法定公益金n外部审计（六）公司合并、分立与清算n公司合并与分立n公司清算（七）房地产公司新的融资渠道第58页共58页华元房产浙江天册n承诺回报、回购、精装修、无理由退房等n房产信托n境外上市n境外债券n资产证券化n票据、信用证融资等（八）房地产项目的合作n房地产项目公司的公司股权型合作n房地产项目的合同合伙型合作（隐名合作与显名合作）n对最新司法解释（国有土地使用权出让转让）和税收法规（31号文）的附带介绍二、房地产公司的

7、治理结构n从公司法角度看组织结构n法人治理结构n内部治理结构n公司治理与劳动关系、委任关系等的联系三、房地产公司境外上市的介绍nH股、红筹、境内上市n红筹上市最新文件（特殊目的公司返程投资、外资并购法规、外资准入条件）四、房地产项目取得方面的有关交流n政府出让土地渠道n政府土地税费计算方法n净地出让金与毛地出让金n企业土地价款计算方法n征用农民集体所有土地需再增加的拆迁费用n城市旧城改造拆迁费用基本构成n土地规划指标计算中的几个问题五、工程施工方面的有关交流n我国当前工程建设的法律体系n最高法院对施工合同的最新司法解释n工程质量的管理体系（行政管理与民事法规）n对

8、施工合同涉