策划报告通用模式-王振宇-01.3

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1、策划报告通用模式第一部分:项目态势分析小引：当地城市情况概说一、形势分析从我国宏观经济发展来看，房地产业发展作为朝阳产业，正处于蓬勃向上的发展阶段，新一轮房地产热正在进行中。1・林市房地产业处于稳定发展上升期，发展潜力大。国民经济稳定增长，为房地产业进入新一轮发展时期奠定了宏观经济基础。人均GDP能比较真实地反映一个地区的经济实力和经济发展水平。按照国际惯例，当一个国家或地区的人均GDP不到3000美元时，房地产业呈现高速发展的势头；超过3000美元时，房地产业进入平稳发展期。目前**市房地产业正处于与国民经济总体水平相协调

2、的高速发展期。2.城市化进程的加快,使房地产市场需求量有新的增长。2.1根据**市的“**”规划，到****年前后，**市将发展成为城市化水平为**%的犬城市。目前市区人口***万人，按****年**市3**%o的人口自然增长率和城币化进程的平均速度（资料來源：****年**统计年鉴）），*年后**市市区人口将达***万人，按人均居住面积**平方米计算（**年**市区人均居住面积已达**平方米），再加上老城区改造和住房老化等因素，市区需净增约***万平方米的住宅面积。这一增长表明，**市房地产建设将进入一个发展较快的时期。3

3、.居民收入水平提高，消费结构发生变化，住宅消费将成为排浪式消费的第二浪。1997年以来，我国宏观经济环境发生了更本性的变化，短缺经济吋代结束，过剩经济的特征日趋突出，市场由卖方市场专变为买方市场。对0000-0000年家庭消费性支出构成分析，反映岀杯市屈民家庭消费结构止发生着更本性的变化（见表2所示）。表1和市0000-0000年主要社会经济指标单位：万元年份国内生产总值人均国内生产总值社会消费品零售额居民储蓄存款余额全ijj市区全市市区资料來源：《0000年**统计年鉴》表2显示：在平均每人年消费性支出构成中，*****和

4、*****等项支岀呈现岀逐年下降趋势，而和*和和和等类消费支出则呈现较强的上升态势。“居住”支出也冇比较强的增长趋势。由表2可计算出0000—0000年恩格尔系数为：0.46,0.51,0.43。恩格尔系数能够更科学地说明上述消费结构变化态势问题。项目指标0000年0000年0000年数量构成%数量构成%数量构成%人均年实际收入人均年可支配收入人均年实际支出人均年消费性支出消费性支出构成食品衣着家庭设备用品医疗保健交通与通讯娱乐教育文化居住萇他单位：元资料來源：《**统计年鉴》0000-0000年和市居民收支情况由表2数据可

5、分析出****年间，市区人尽可支配收入增长率为00%,人均消费性支出增长了00%,其屮用于屈住的支出增长了00%。其中，0000年人均可支配收入比000年增长了00%,居住支出增长了00%o而居住支出在消费性支出中所占的比例始终在00%左右浮动，说明**市区居民住宅消费开处于一定程度的抑制状态，消费前景看好，还有相当的购买和需求潜力。城市居民经济收入逐年增强，购买力旺，恩格尔系数呈下降趋势，可说明居民生存型消费期结束，小康舒适、享受型消费趋势凸显，排浪式第二次消费高潮将以住宅消费为主流。4・房改政策、金融政策等拉动，使**市

6、房地产市场日趋活跃。随着2001年我国住房制度改革进一步深化，多层次的供房体系逐步健全，灵活多样的金融服务的建立，无疑会在很大程度上刺激住宅消费，推动住宅消费向更高水平发展。5・政府将加大市政投入力度，加快房地产建设步伐，同时住宅郊区化启动。0000年**【］j制定了新的**城］］j发展规划策略，即oooooooo政府关于城市发展战略规划，在一定程度上将会影响开发商、投资商的区域投资方向，从而可能影响到住宅供需市场向****区域聚集。rtr丁近几年房地产开发与城市向北发展的战略有一定的差距，市场无形之手的驾驭能力超出政府的宏

7、观调控能力，两年内强势开发区域还将集中在****等板块，如表3所示。但未来三到五年后，住宅市场供求区域郊区化趋势将更加明朗。表3**市近几年住宅市场区域供求结构构区域分布计划购房居民选择构成(%)在建住宅分布(％)未來三年内计划开发住宅分布(%)城东城西城南城北城中城郊资料来源：**市房地产调查专集6.政府关于土地政策的完善，土地供应市场的发育、成长，将直接影响到房地产开发、消费市场的方展水平，品牌市场逐步形成。三、常州房地产市场现状特征与发展趋势分析1・常州房地产市场发展历史进程和市房地产市场从1979年至今,，大致经历了

8、探索、发展、繁荣、低迷、再发展5个阶段，21世纪市场进入了新一轮的发展阶段。1.1住宅建设市场探索阶段（1979—1981年）1.2房地产市场起步发展阶段（1981—1986年）1.3房地产市场繁荣阶段（1987—1994年）1.4房地产市场低迷阶段（1994—1998）1.5房地产发展新