关于城中村改造的思考与对策

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1、关于城中村改造的思考与对策摘要：城中村是城市化进程中必然产物，随着城市建设的迅速推进,农民可耕作的土地被国家逐步征用，村庄被逐步包围，而村民集聚而居的村庄仍然存在，遗留的土地、生活方式及管理制度等仍保留传统农村特征。为加快城市新区建设，拉大城市框架，提升城市甜味，城中村改造势在必行。文章以浙江省宁波市象山县为例，对此进行了探讨。关键词：城中村改造城市规划困难对策中图分类号：F292文献标识码：A文章编号：1004-4914(2013)01-039-03一、城屮村基本情况浙江省象山县的丹东、丹西街道行政区域78个村庄，可划分为三类:一是建成区内完全没有农用地的“城中村”；二是城区毗邻土地

2、被收储或留有部分农用地的“城边村”；三是仍有大量农用地，已纳入城市远期规划建设的“城郊村”。笔者为方便起见，将以上三类统称为城中村，主要有以下几个方面的问题。1•村庄规划落后，现代城市难以相容。城中村大多没有规划，住宅、商业、工业和农业生产等用房混杂。城市规划控制后，除有些村民擅自建房外，很少有按城市规划新建的房屋。村庄建筑密度大，风格单一，品位低，与象山县现代生态旅游滨海城市要求不相协调，影响城市综合景观。2001年，象山县城市总休规划出台后，初步统计有60%以上村庄都涉及城市道路和公建等设施拆迁。2•村庄用地粗放，土地资源浪费严重。村民住宅都为低层（1〜2层）房屋，90%为一户一宅

3、，10%—户多宅，多数为本村村民，也有少数外地常住户，合法建筑容积率在0.7左右。房屋布局不合理，村内空闲地多，多数无法利用或难利用。如黄家塔村128戸村民，已有村庄建设用地89.9亩，还有缺房户40户，需向村外扩展宅基用地20亩，按改造后安置用地62亩对比，该村将粗放多用地48亩，城区各村在不同程度上都有这种浪费现象。3•违章建筑泛滥，外来人口集聚。由于城市多年规划控制，村民建房得不到及时解决，加上外来人口剧增，有大量出租房需求市场，多数村民在自家庭院、自留地及承包地上违章搭建出租房和其它房屋，特别是“城边村”更为突出。如上半河村70户村民212人，就有1000余人外来人口租住，村内

4、挤满人，冇的还在村外违章搭建违法占地7亩左右。出现废品回收站、油污处理点、小贩经营场所等，成为城乡藏污纳垢之所。盗窃窝赃、聚众赌博，闹事斗殴等社会丑恶现象时有发牛，给社会治安问题造成很大压力。4•环境质量低下，基础和社会服务设施落后。城中村集体经济仍比较薄弱，村集体或政府对村基础设施投入较少，大多村庄地势低洼，台风季节经常受淹，有的村庄淹水达1米左右，抗灾能力低；村屮供水、供电、电信、煤气、排水等市政设施不完善，随意拉线铺管随处可见，排污不畅,垃圾成堆，环境“脏、舌L、差”；道路狭窄弯曲，消防通道严重受堵，存在着严重的消防安全隐患；村内生活服设施缺乏，多数村庄没有规范的幼儿园、公共文化

5、娱乐场所，没有卫生服务站等服务设施，村民社会保障滞后。5•村庄管理混乱，社会矛盾突出。城中村都保留农民集聚而居的农村生活方式和传统的管理体制，又与城市紧密相连，容纳于城市Z屮，形成城乡并存的二元结构。普遍存在以下矛盾：(1)城市规划控制同农民宅基用地建设需要之间的矛盾，出现人量违章建筑和土地违法交易。(2)村庄本位主义与服从城市规划建设需要之间的矛盾，岀现部分村民阻碍城市建设土地征用和道路等公共设施建设拆迁工作，借集体或其他团体名义要挟政府及建设单位获取个人利益。(3)村民生活保障和城市建设提前储备用地之间的矛盾，许多农民过早失去土地后，牛活保障问题得不到落实，存在就业难、医保额少、无

6、养老保险等现象。同时政府低价征用和高价出让土地造成农民心态失衡，对旧村改造要求获得利益的期望值很高。(4)村基层组织权力之争和村民内部派系斗争等内部矛盾，随着城市建设带动周边村庄经济迅速增长，村基层组织权力之争更加激烈，有些村班子缺位，组织涣散。村民关系复杂，带有情绪和派系之争，少数不良分子开始蓄意破坏、捣乱，阻碍拆迁改造工作。二、城中村改造血临的主要困难城中村改造是一项宏大的系统工程，涉及经济社会发展等各个方面，其出现的问题是城市建设过程屮必须解决的问题。主耍困难有：1・思想不统一，工作缺少合力。城中村改造涉及计划、土地、规划、建设、街道、财政等多个部门的职能，需各部门统一思想合力工

7、作。象山县城中村改造客观上说，还没有形成一种合力，各自为政，缺少衔接。由各部门共同讨论制定的象政办发[2004]110号《关于加快城区改造实施意见》文件，在具体实施中仍有部门指导思想认识不到位，对改造模式、程序和优惠政策等存有异议，却又没有及时根据各自职能提出调整方案，采取更好的办法。出现改造主体、规划选址、规划条件、安置用地面积难确定，项目审批及程序操作不能按文件规定顺利进行，各环节不配套，大小事务都要通过县政府多次协调解决，有的还不能解决，