领域机构精品-黑格集团重庆市黑格大道项目主题定位论证案

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1、革命：让解放碑得以解放吧黑格大道主题定位论证案黑格大道认知解放碑/轻轨/地下商业街大道概况项目位置：重庆市解放碑较场口至临江门轻轨沿线地下街道。项目规模：街道总长度约1000余米；总建筑面积约20000㎡。黑格大道SWOT研判优势/劣势/机会/威胁A、优势1、地理优势：解放碑概念（1）解放碑是重庆的经济中心，是重庆最繁华成熟的核心商圈，周围商业氛围浓厚，同时也是重庆时尚的代表，时尚品牌在重庆具有领导地位。（2）解放碑类比北京的天安门，上海的外滩，为世人眼中重庆的象征，是到重庆的必游之地，重庆人民的大客厅。2、交通优势：轻轨概念（1）轻轨将带来人流的管涌效应，无数先例印证，轻轨将

2、会把现有商业格局重新洗牌，哪里有轻轨，哪里就是财富的聚集地。轻轨改变生活和商业空间。轻轨极大地扩展了人们的居住空间，不仅能够聚集大量人流，催生消费潜力，同时对区域经济产生一系列的推动作用。轻轨将使购物更有效率。轻轨能够缩短时间，促使购物更加频繁，地铁口能够汇集周边客流、商流，每个地铁站点相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，形成漏斗效应。（2）解放碑是重庆交通最发达的地区，人流量大。交通方便，解放碑是多条公交路线通向各区的始发站。3、产品优势：8米标高与15米宽的尺度优于同业，使其规划有较大的发挥空间。“黑格大道”项目将是解放碑最大的地下物业，也是全国罕见

3、的山地地下商业街，其可观的人流量及与轻轨相连的交通优势足以掀起商业的二次革命。4、政策优势：作为人防工程得到政府的支持和很多优惠政策。作为渝中区的重点商业项目将成为解放碑的新名片。B、劣势解放碑商业趋向饱和。解放碑是传统的商业中心，门面的租售价高，造成投资金额大、投资门槛高，针对的客户群相对较窄。地下商业不可避免的采光差与压抑感。各副中心商圈消费的崛起对解放碑消费冲击很大。政府有意向将解放碑商业量向各区分流。项目的出入口都没有位于解放碑商业中心位置，而且跟轻轨站是通过信道连接，并非必经之路。C、机会1、政府对解放碑商业的调整，使解放碑的业态趋于完善。2、“黑格大道”和轻轨的同步

4、运行，对于重庆，属于新投资品种，具有巨大的潜力。3、“金源不夜城”打破传统地下商业的形态，做得比较成功对以后商业物业的开发奠定了基础。D、威胁解放碑地上的商业物业和周围同类物业的竞争。现有地下物业经营不景气，使投资者对解放碑的地下投资没有足够的信心。消费者对地下商业物业认知度差，普遍认为地下物业档次不高、品质低劣。近期政策打压投资、投机行为，带来观望、滞投心理。渝中区类比项目生存状态丽岛春天中环银座A、丽岛春天★项目组合：项目地址：解放碑八一路、较场口轻轨总站旁商业管理：重庆协信商厦物业管理有限公司开盘时间：2003年12月营业时间：2004年9月28日（国庆节）建筑面积：76

5、00方均价：29000元/平方米；最高价：30000~32000元/平方米销售动态：开盘售磬（有经营户反映项目在一两天之　　　内被抢购一空）入口处商业街景丽岛春天★项目定位：目标消费群：中低档消费人群；（年轻时尚“淘一族”和旅游观光客）广告诉求：靓品集中营，快乐新体验经营特色：经营个性、时尚、潮流、前沿的服装、饰品、休闲系列的中高档商品为主。业态划分：该地下商场400个铺位，被划分为三个区：名品服饰区（80%）、精致饰品区（15%）、休闲娱乐区（5%）*.以上系根据商场业态实际呈现判断数据面积划分：主力铺位面积在10平方米左右；低于10平方米的居多铺位租金：180——200元/

6、平方米（同一地理位置地上租金为300——350元/平方米）租金呈现出居于商场中间段的铺位较高，而出入口的稍低，拐角和死角处低至160元/平方米（月租金）丽岛春天经营状况研判：现状：2004年10月营业面积近4000平方米的丽岛春天商业街招商火爆，接近尾声时已有260多家卖时尚服饰的经营户签下租约。开业一月来，此地经营惨淡，商场行人寥寥无几。一服装店老板徐熊说，他已经连续8天没做成一桩生意了。调研时，随机访问的多组人群中，无一人知道八一路新开了一家地下商场。丽岛春天SWOT分析优势：①地段：重庆最繁华商贸中心的地下空间，未来轻轨的驻留站。②价格：在解放碑地下商业的租金远远低于地面

7、上的同类物业，投资小，收益大。③投资前景：轻轨地下商场历史以来升值潜力巨大。④购物环境：较其它城市组团地下商场舒适度较高，装修品质感稍强。劣势：①自身配套：缺乏休闲、怡情的自身配套。②推广力度：项目开业一月至今还未被商圈附近居住的消费者认知。③后期管理：开发商旨在卖铺，不注重后期经营和统一管理，招商门槛过低，形成商场内经营档次参差不齐。丽岛春天SWOT分析机会：①项目定位和地上商圈错位互补。②即将开通的轻轨带来巨大的人流量，释放一定的消费能量。③未来解放碑所有地下商场将被连通，形成规模集聚效